付加価値と希少性を兼ね備えた物件が勝ち残る！

「日本の人口は2008年をピークに減少の局面に入っている。一方の住宅数は、人口が減り始めた今でも増え続け、2008年は5759万、13年は6063万、18年は6241万と過去最高を更新している。

2008～18年の10年間で、人口は1.3％減ったが、住宅は8.4％増えている。

共同住宅の借家数（居住世帯あり）は1664万、

賃貸用共同住宅の空き家数は378万となっている。

両者の合算に占める後者の割合（空き部屋率）は18.5％となる。つまり

賃貸アパート・マンションの部屋の約2割が空き部屋ということだ

」（Newsweek9月30日より）

※空き部屋率トップ10の県と滋賀県

こうしてみると北関東の3県(栃木、茨城、群馬)は30％に近い数字です。人口が比較的多い県でも、その分過剰に供給されてこういった状況になっているんですね。

滋賀県も全国平均(18.5％)を上回り、2割は空室というのが現実です。

これから賃貸経営は本当に厳しい時代になります。需要にそぐわない物件は淘汰されていきます。立地が悪い、設備が古い、間取りが悪いなんていうのは論外ですが、そうじゃなくても何の特徴もない平凡な物件は望まれないでしょう。前回のブログでも書いていますが、今どきの入居者のニーズは多様化し目も肥えているからです。

これから建築を検討されているオーナーは、十分にこの点を考慮する必要があるでしょう。

そしてもう一つ気をつけないといけないのが

サブリース

です。

サブリースとは「30年一括借上げ」という夢のような契約です。このサブリースには大きな落とし穴があって、経済事情の変化や周辺相場の変化により賃料改定や中途解約が可能になっています。そして昨今、サブリース会社の経営状態の悪化により、一方的に大幅減額や解約を突き付けられるオーナーも出てきています。

賃貸経営において重要なのは、満室利回りやサブリースの入居保証ではなく、

物件そのものに満室を維持できる力（差別化）が備わっているかという点

だと感じます。

その力さえ備わっていれば、サブリースが解除されたとしても入居に困る事はないし、そもそもサブリースに頼る必要などないのです。

その力とは

付加価値と希少性です。

付加価値と希少価値を兼ね備えた物件は空き部屋とは無縁になるはずです。

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