不動産投資（3）どういう物件を選ぶか

不動産の紹介会社の方と、まずはランチのときにお会いしました。 そこで、大体の希望をお話しました。

私が彼（男性です）に伝えたのは、以下の点です。 

1)「自分が住みたい」と思える物件でないとピンと来ない（要は「買わない」ということです） 

2)節税効果や将来の試算としても魅力はあるが、まずは毎月の収支が黒字でないと意味がない 

 ここで一度脱線します。 

不動産投資を行う目的は、人によって色々だと思いますが、私は以下の4つだと思っております。 

①毎月の家賃収入を増やしたい 

②物件の資産価値上昇とそれに伴う売却益を得たい 

③経費の計上による節税効果を得たい 

④家賃収入による将来の年金不安への対処 

本気でアパート経営とかをやっている方は、上記の①③なんかを重視されると思いますし、 言い方は悪いですが「土地ころがし」で儲けている人は②でしょうね。 

 私は、以下の優先順位のイメージでおります。 

 ①　＞　④　＞　③　＞　② 

 文章にするとこんな感じです。 

「不動産は一度買ったら、よっぽどのことがない限り売るつもりはないです。だから、入居者がつくのであれば、別に資産価値は値下がりしてもいいですが、毎月の収支はどんなに少なくてもいいので黒字にしたいです」 

 上記の①～④について、解説をさせてもらいます。  

①毎月の家賃収入を増やしたい 

もしかすると皆さんの中でもこう思われた方もいらっしゃるかもしれません。 

「え？毎月の収支が赤字になることなんてあるの？もしそうならなんのために不動産投資をやるの？」 

毎月の収支は、単純計算でこうなります。 

毎月の収支　＝　家賃収入　－　（ローン　＋　管理費　＋諸経費）  

ですので、支出の方が多くなれば、当然毎月は赤字になります。

そういう不動産投資もあるのです。 

では何のためにやるのか？それは上記の②③④のためです。 

ですが私は①もこだわりたいというわけです。（これ自体は決してわがままな話ではないです） 

②物件の資産価値上昇とそれに伴う売却益を得たい 

これも分かりやすいですね。2,000万円で買った物件が、地価の値上がりで3,000万円で売れた。 1,000万円の儲けだバンザイ！というのがこれです。  

前述のとおり、私は基本的には売却は考えていないので、これは重視していないというわけです。 

③経費の計上による節税効果を得たい 

こちらがみなさんイメージしづらいかもしれませんので解説が一番必要かもしれません。  

例えば、年収500万円の人がいたとします。しかし、副業（ここではマンション投資とします）で、100万円の損失が出たとします。すると、この100万円は、500万円から控除され、あたかも「年収400万円の人とみなされて課税される」のです。 

そうなると、当然「税金を払いすぎてしまった」状態になり、例の「所得税＋住民税」が安くなるのです。 

で、これまたみなさん疑問に思われるかもしれません。 

「え？あなたは①でこだわっているように、黒字の経営をしているのでしょう？なら損失はないじゃない。むしろ税金は多く払うのでは？」 

そう思われた方はさすがです。そのとおりですよね。 

ただ、これにはちょっとした税制上のコツがあるのです。それは別でお話いたします。 

④家賃収入による将来の年金不安への対処 

これも説明不要ですよね。 

将来、ローンが払い終われば、家賃がまるまる副収入となります（管理費は払い続けますが）。 

年金に追加の収入になるわけです。 

 あ、そういえばあと一つ、用語の定義をしておかなくてはなりませんでしたね。「不動産投資」の定義です。 これもいろいろありますが、私の行っている不動産投資は「ワンルームマンション経営」です。 決して「アパート一棟経営」や、土地の転売などではありません！！ 

 さて、話を戻しまして、前述の2点を不動産会社の人にリクエストした結果、どのような物件を挙げてくれたかといいますと・・（続く）