おはようございます。こんにちは。こんばんは。

FPオフィスALIVE代表兼ファイナンシャルインフルエンサー國弘です。

ちょっと今回はわざと間違えてみました。

不動産投資を考えている人に質問です。

「不動産投資でひひいい物件って何だと思います？」

こんな質問を投げると「唐突な質問だな」と思うかもしれません。

それについて語っていきたいと思います。

不動産投資でひひ物件

不動産投資と聞くとひひ物件って考えると、たぶんこんな言葉が出てくるでしょう。1000万円未満・利回り高いなどたくさん出てくるかと思います。

確かにひひ物件かもしれません。

実は私もサラリーマン最後である不動産投資の会社に入社する前は自分もこの考えでした。

FP事務所として独立して、不動産投資の会社と提携してからいろいろと考えました。

それではひひ物件改めいい物件の条件について説明していきます。

不動産投資の物件は15年落ちあたりが脂の乗りがいい

不動産投資をするにあたってメリットとして挙げる部分は節税が可能であることです。その点に関しては30年以上落ちの物件でもいいのではと思うでしょう。

ただ30年以上落ちの物件となりますと、維持や管理に関してやローンを使って投資するのであればお勧めできません。

理由は、維持費や管理費に関しては、15年落ちの物件より古くなるので修繕費が高くなります。

ローンに関しては、不動産の場合鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリート造りの物件であれば最大47年に分けて費用にしていきます。そこで30年落ち以上であればよくても20年しかローンを借りれなくなります。15年落ちであれば35年もローンを借りることも可能なのです。

すべての物件が35年でローンを借りれるわけではないということです。

不動産投資ローンに関しては残念なところがございます。大体の価格を見るとワンルームマンションの場合、1000万円を切る物件がほとんどです。そこで、ローンに関しても1金融機関の条件で照らし合わせれば、大体の金融機関が1000万円以上もしくは超える物件でないと融資しないというところが多いです。

収支に関しても、ローンの年数が少ないこと、修繕費等を考えれば、30年以上落ちのほうがマイナス幅が大きいと考えられます。

次に利回りに関して説明していきます。

利回りで物件を選ばない

よくラインのオープンチャットなどで30年以上落ちの物件ってどうですかと質問が来ます。たぶん利回りが高いというところでいいだろうなと思うでしょう。

確かに利回りが高いのは良いとは思いますが、不動産投資でお金をもらうとなれば、毎月の家賃収入なわけです。

そこで家賃収入を得ると考えると、空室になれば家賃ってもらえませんよね。

皆様「でも家賃保証がある」

このように言うと思います。確かに家賃保証がありますが、家賃保証は満室率に対して出るものでございます。満室率が７０％であればそれ以下なわけです。

それ以上のものであれば管理会社や不動産屋はつぶれます。

空室があれば家賃保証も減りますし、売る際には空室がよく出る物件であれば、査定にも響きます。利回りが高いことは何かしらの物件事情があるため利回りが高いと資産価値が高いはイコールではないとことです。

まとめ

いかがでしたでしょうか？今回はワンルームマンション経営に絞りましたが、実際に不動産投資をする際は、どんな物件でも35年ローンを借りることができないということ、30年以上の物件であれば借りれても20年、ほとんどの金融機関が貸してもらえない可能性があること、空室保証は満室率によって左右されるということ、利回りが高いことは空室率も高い可能性があること、利回りが高いと資産価値が高いはイコールではないことが挙げられます。

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