おはようございます。

MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

昨日は不動産投資でなぜワンルームから始めるのがいいのかなどについて語りました。

その内容はこちらになります。

https://fp-office-alive.amebaownd.com/posts/16922462

今回は不動産投資のリスクについて語っていきます。

切っても切れない資産運用そして投資のリスク

このような記事を見ている人はこれから年金生活では頼れないと思ってみている人がほとんどです。そこで資産運用を選ぶ人が多いかと思います。

ただ資産運用や投資に関してはリスクとは切っても切れない関係と言ってもいいでしょう。

今回は資産運用の中でも、不動産投資のリスクにフォーカスを当て、これから不動産投資のリスクに対してどうしたらいいのか説明していきます。

不動産投資のリスクについて

不動産投資は代表的なリスクは６つございます。

①空室リスク②金利上昇リスク③賃料下落リスク④天災リスク⑤修繕負担リスク⑥管理会社の倒産リスクです。

今からこれらのリスクの改善方法について説明していきます。

不動産投資の6つのリスクの解決法

リスクに関しては最初に避けて通れないとお伝えしましたが、避けて通れなくてもリスクをゼロに近づけることは可能です。

そこで不動産投資の６つリスクを挙げましたが、その６つのリスクについて説明していきます。

・空室リスク

空室リスクに関しては、不動産投資にとって一番肝心なところと言ってもいいでしょう。

不動産投資で空室になれば、家賃が入らないわけです。

家賃が入らないとローンの支払いも家賃で返すこと(キャッシュで買うもしくはローンが完済したばあいは、安定収入もない)もできなくなり、自腹を切ることになってしまいます。それであれば、利回りの意味もないということです。

この場合、どうするべきかと言いますと、東京23区などの賃貸需要の高いエリアの物件への投資、入居者募集の条件見直し、サブリースの利用があげられます。

・金利上昇リスク

現在は金融商品や住宅ローンの変動金利などが低金利が続いていますが、経済の流れによっては、金利が上がることもございます。

ローンの金利が上がった場合、どうしたらいいのか説明します。

売却の検討、繰り上げ返済の検討、固定金利を選択が挙げられます。

売却の検討に関しては投資するのであれば資産価値の高い物件がお薦めです。

・家賃下落リスク

家賃の下落は需要と供給のバランスや経済状況によって起こります。

対策としては空室リスクと同じと言ってもいいでしょう。

プラスで行うのであれば、需要が高く景気に左右されない地域にある物件に投資すること、しっかりと管理されている物件に投資することが挙げられます。

・天災リスク

日本は地震大国ともいわれており、最近では熊本大地震や東日本大震災、1990年代になれば阪神淡路大震災がございました。

天災リスクに関しては、地震だけでなく台風や大洪水などが挙げられます。

天災リスクを抑える方法としては以下の方法が挙げられます。

マンションと言った耐震性が高い物件への投資、津波を避けるため海沿いの物件は避けることやがけ崩れの多い山に近い物件を避けることが一つです。

その他にも火災保険の他にもオプションである地震保険への加入も一つです。

・修繕負担リスク

修繕負担リスクに関しては、３つございます。

①エントランスや外壁と言った共用部分②エアコン・給湯器コンロといった専有部分③入居退去時のリフォーム費用が挙げられます。

共有部分に関しては修繕積立金を負担するリスクが挙げられ、修繕積立金が少なければ追加の出費がかさみます。

専有部分に関しては例えば、真夏の３８℃と言った猛暑日にエアコンがつかなければ、つかないまま過ごすわけにもいきません。その場合であればだいたい７万円から９万円と言われています。その場合はエアコンの交換台に関しても経費にすることが可能です。

入居者が退去する際は、これは私も大学時代経験したことがございますが、タバコを吸ってたので経験したことがあるのですが壁紙がタバコを吸っている入居者であれば、壁紙に脂がついていた場合や壁紙に好きな歌手やアニメ、スポーツチームのポスターを張っていて、画鋲の跡があれば原状回復をしなければなりません。通常はオーナーと入居者が負担しあうものです。ただ長く住んでいれば損耗部分が経年劣化とみなされオーナーの負担部分が大きくなってまいります。

そのためにはいくつかのプール金を作っておくことをお薦めします。

・管理会社の倒産リスク

管理会社の倒産すれば、家賃が送金されなかったり、敷金を回収できないおそれがございます。倒産した場合は管理会社を他社に依頼することが一番です。管理会社を変えることで継続的に賃貸サービスを受けることが可能です。

管理会社が倒産するとかに関しては一目見てわかるものではないですが、資金繰りが苦しい会社はオーナーへの送金が遅延したりなどがございます。

その場合は管理会社を変えるのも一つです。

まとめ

不動産投資の6つのリスクは特にどんな対応をしているかなどを見て行うのも一つです。一つでも発生すれば、入居率も低くなることや家賃も下落したり、空室期間が長くなってまいります。以前挙げた新宿の中落合の物件もおすすめです。

こちらの記事は以下のURLに書いています。

https://fp-office-alive.amebaownd.com/posts/16915060

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