【入居者需要の長い物件にするには】

たとえ満室になっても油断は大敵です。不動産投資のポイントは、何といっても長く住んでもらう物件をつくりあげること。ここでは、少しでも長く入居者に住んでもらうための秘訣を紹介します。

長く住んでもらうことが一番大事

　空室対策というと、空いた部屋を埋めるというイメージがありますが、それ以上に大切なのは、現在の入居者に長く住んでもらうことです。

　退去が発生すると、原状回復工事の費用がかかりますし、次の入居者が決まるまで、空室期間も発生します。

　地域によっては広告費も必要ですし、精神的にもプレッシャーがかかります。

　ですから、退去を防ぎ、１日でも長く住んでもらうために、日頃から工夫を凝らすべきです。

　おすすめは、入居者へのアンケートを実施することです。

　簡単なアンケートでも、入居者の本音を知るのに役立ちます。

　入居者の多くは、本当はちょっとした不満があったとしても、我慢して生活していることがよくあります。

　たとえば、

「エアコンの温度調整がうまくできない」

「キッチンの扉の取っ手が外れた」

など、本当は小さな不便があるのに、

「管理会社にクレームするまでとないか･･･」

と片付けてしまうのです。

　こんな潜在的な不満は、１つひとつは些細なことでも積み上がれば退去へと繋がります。

　そこで、オーナーさんの側から入居者に歩み寄り、あらかじめ隠れた要望を拾い上げることで、入居者の満足度を上げるのがアンケートの目的です。

アンケートには春に実施

　アンケートをおこなうタイミングは、春の引っ越しシーズンが始まる前がいいでしょう。

　「何かご不満はありませんか？」

という質問項目のほかに、

「退去予定はありませんか？」

「退去の予定がある方は、その理由を教えてください」

という質問をつければ、突然の退去予告に慌てることがなくなります。

　また、転勤や結婚といった事情があるなら仕方ないとしても、

「家賃が高いから」

「更新料がもったいないから」

といった理由ならば、オーナーさんが何かしらの対策を講じることで、退去を考え直してもらうこともできるかもしれません。

　たとえば、

「今回から更新料は結構です」

「長く住んでいただいたので、家賃を3,000円引かせていただきます」

と提案してみてはどうでしょうか。

　次の入居者がすぐに埋まる部屋なら、こんなことをする必要ありませんが、そうでない場合には、これらの対応がトータルで見てオーナーさん側にプラスになることが多いでしょう。

　その他に、相場よりも少し安く家賃を設定する(ほかの部屋に引っ越すメリットがない)、収納の多い部屋をつくる(荷物を大量に捨てないと引っ越せないので、引っ越しが面倒になる)、といったことも、退去防止には有効とされています。

　オーナーさんは満室の際はやることがないと思われがちですが、「退去防止」という大切な仕事があるのです。