【消費者契約法と一般原則】

　現在の敷金精算の実務においては、「消費者契約法」の存在を忘れてはいけません。

　特に消費者の利益を一方的に害する特約と判断されると、その特約が無効にされてしまいます。

　いまのところ、まだどの程度の特約の内容が無効となるかについての裁判例はあまりありません。

　今後の裁判の動向が注目されるところです。

　以上のように敷金精算の時には、様々な法律等の影響を受けます。

　原状回復の一般原則として、次のことに注意をして敷金精算の実務に従事するようにしましょう。

①普通に部屋を使用して自然に汚れたり、擦り傷がついたような損耗は家賃に含まれており、借主に原状回復義務は発生しません。

② 内装や設備の価値は時間の経過とともに減少します。

　よって借主の原状回復義務として、退去時に内装等が本来もっている価値まで復旧させる分を負担させることができます。

　古くなった価値しかないのに、新品にするまでの負担を借主に負わせることはできません。

　これは、中古車をぶつけられて全損しても、相手に新車購入費用を請求できず、査定価格分しか請求できないのと同じです。

③原状回復をするための修理と、再商品化のために価値を上げる目的の修理(グレードアップ)を分けて考えること。

　グレードアップ工事は貸主負担で、借主に請求はできません。

④特約は、よく事前に説明をして、借主が十分に理解する必要があります。

　そうでないと無効とされてしまう場合があります。