【原状回復義務の考え方】

　ガイドラインでは、建物の損耗等を建物の「価値が減少すること」と位置づけて、損耗を次の３つに分類しています。

①建物・設備等の自然な劣化・損耗等(経年変化)

②賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)

③賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

　そしてガイドラインでは、③を念頭において、「原状回復」を次のように定義しました。

　「原状回復とは、賃借人の居住、使用になり発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

　したがって、借主に原状回復義務が発生するのは③の修繕であり、①②の修繕は、借主に原状回復義務は発生しません。

　わかりやすく言い換えると、普通に住宅として使った結果、室内の壁や床の色が変わったり、畳がすり減ったりした場合は原状回復義務はなく、故意・過失でクロスを破ったりした場合は原状回復義務があるということです。

　なお、賃貸住宅標準契約書では、損耗が「通常損耗」なのか「通常使用を超える損耗」なのかは、「当事者の協議事項」としています。

　つまり、いろいろな程度の損耗が通常使用か否かは、事前に協議して特約で決めるべきだということです。