【特約(負担を予測できる書面作り①)】

　新聞等の記事を見ると、裁判で「敷金の精算をめぐって、住宅の賃貸借契約の特約が無効と判断された」という記事を目にします。

　それらの裁判で特約無効と判断した理由をよく読んでみると、「説明や特約の記載内容が不明確で、借主が十分に特約による負担を理解していない。よって、明確な合意をしたとはいえない」としているのが多くみられます。

　問題点は、「借主が負担を具体的にいくらと予測したか」「その負担を理解して、他の物件と比較するチャンスがあったかどうか」「明確に理解をして合意したかどうか」ということだと考えます。

　そうすると、「特約で具体的にいくら支払うか？」ということを明記するのが大切です。「借主は退去時にハウスクリーニング費用３万円を、部屋をきれいに使ったか否かを問わず、負担することに合意する」と明確に記載しましょう。そうでないと、「特約でハウスクリーニング費用を支払うことは確かに聞いた。でも自分は契約時にはせいぜい3000円くらいと思っていた。だけらこの物件の方が条件がよいと思い、他の部屋でなくこちらを選んだ。まさか３万円も取られるとは聞いていない」といったトラブルになってしまうのです。「この物件は仮にクリーニング特約をなくすと家賃が月額2000円上がります。また、敷金精算時に負担する方法もあります」という選択性にするのも絶対とは言えませんが、一つの方法です。これは住宅ローンの均等払いとボーナス併用払いの関係に似ています。