こんばんは。MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

まず先に大谷翔平投手MVPおめでとうございます。

今回は不動産投資って利回りが低いからと思われる方が多いかと思います。

よく不動産の売買のサイトを見ると利回りが高い物件があったからこれに投資してみようと思われている方も多いでしょう。

実は利回りが高い=収益性が高いと言うものではないんですね。

自分も不動産投資の会社に勤めていた時って、利回りが低いことにびっくりしました。

確かにぼったくり物件と思ったこともございました。

実は考えは正直皆さんと一緒です。

実際に利回りが高い物件の特徴について説明していきます。

利回りが高い物件の特徴

利回りが高い物件の特徴って聞かれても多分出てこないかと思います。

出てきても「いい物件」「安い物件」といったポジティブなワードだと思います。

確かに利回りが高い物件って魅力的だなって確かに思います。

安く購入できますし、物件価格に対しての家賃収入も高いです。

ただそこに落とし穴がございます。

利回りが高い理由

不動産投資に関しては利回りが高いことには確かに良いものと言う認識をする気持ちは本当にわかりますが、利回りが高い物件って築年数が30年以上、自殺者が出るなどの事故物件に該当していること、空室期間が長いなどの要因がほとんどです。

空室期間が長いことに関しては、地方の投資用物件に多いともいわれています。

更には、手抜き工事と言うケースもあったりします。例えば、今倒産しましたが神奈川のアパートで階段が崩落して住民が死亡した事故があったのも、施工がずさんであったことなどが挙げられています。

新築や築浅で利回りが高いのも手抜き工事が原因であったり、コスト削減をしすぎたせいで利回りが高くなることもございます。

築年数が古くて利回りが高いと融資にどのような影響があるか？？

築年数が古くて利回りが高いとなると、正直のところ金融機関の融資の選択肢は大幅に減ってくるかと考えられます。

理由としては、不動産投資の融資は物件や本人の資産価値や担保価値が審査に関わってきます。物件の資産価値は資産の耐用年数に応じてがほとんどで、メガバンクといった金融機関からお金を借りて投資したいとなれば、資産の耐用年数が鉄骨鉄筋コンクリートと鉄筋コンクリートであれば47年と言うように最大47年不動産投資が可能となりますが、だいたいが45年もしくは35年と言えるでしょう。

ただ築15年であれば32年でなく(資産の耐用年数(新築の状態)-経過年数)+(経過年数×0.2)になります。

今回の例題として鉄筋コンクリート造のワンルームマンション(経過年数15年)としたら、(47-15)×(15×0.2)とすれば最大35年となります。

銀行に行って普通に交渉すれば35年ですが、不動産会社が提携している金融機関であればもう少し20年～25年までであれば、場合によっては35年で借りることが可能なところもございますので、その点は押さえておくことです。

築古物件は毎月の収支の低下が酷い可能性も

築古物件を買うメリットと言うと節税が大きいことや現金一括で買うとなればいいかもしれませんが、現金一括であれば毎月のローンがない分収支もプラスとなります。

ただローンを使用して購入するとなれば築浅や築15年物件と比較すればローンが短い分、収支の低下も酷い可能性もございます。

だったら収支をよくするのであればどうしたらいいのかと思うかもしれませんが、収支を浴していくのであれば、せめて毎年のボーナスの半分以上をローンの返済に充てていただくことや毎年して節税した分を10年もしくは15年貯めて返済していくことですね。

毎月の収支(給与)に余裕があれば、オフショア投資へ投資しつつ10年～15年後(オフショア投資は初期口座が2年あるので12年もしくは17年)に足りない分を引き出して返済することも一つです。

それであれば、年収が600万円以上の場合であれば、早期返済が可能となります。