アイケンジャパン内覧会に行ってきました！

2016年7月9日（日）14:00～

アイケンジャパンの投資用物件、新築アパート１棟もの（６世帯）の内覧会に行ってみました。岡山ではなかなか投資用物件を見る機会もないため社会勉強にと思い。１LDKでターゲットは女性とのこと。白色を基調とした明るい部屋、白色のキッチンとやさしい木目調の床材で部屋全体がおしゃれにコーディネートされていました。収納も玄関のシューズクローゼットやキッチン周りの収納、部屋収納など十分確保されています。バスルームには防水テレビも完備で半身浴の暇つぶしにもばっちり対応、挙句の果てに、２階部屋には屋上にバルコニーがありバーベキューも楽しめるスペースもあり至れり尽くせり。玄関はオートロック、３部屋がすべて角部屋設計で部屋隣も水回りで仕切られ、お隣の音もほとんど気にならない間取りでよく考えられています。この贅沢仕様なら少々家賃が高くても属性の高い女性なら喜んで入居するでしょう！って感じでした。案の定すでに満室で１５日から稼働するとのこと。

この物件、家に帰って資料を分析してみました。ざっくりですが土地建物で約6500万円、お家賃は、55,000円。資料には表面利回りが7.0％とありましたが私の計算では、表面利回り6.7％、実質利回り6.0%でした。変動金利２％、35年ローンの返済と固定資産税や保険料、ネット通信料などの支出を引くと、手残りは、毎月の62,000円くらいでした。一部屋空室でも手残りはまだマイナスにはなりません。

ただ家賃の下落率が考慮されてない点や何か修繕があった場合の修繕積立て費を考えるとキャッシュフローとしてはあまり旨味はない数字でした。この物件を購入された方もキャッシュフロー目的ではなく、税金対策目的とのこと。アイケンさんのような高級アパート＆入居率が高い物件は、キャッシュフローではなく、別の目的で購入する場合はあり！ということかなという結論に至りました。

今日は、家族四人で内覧会に行ったのですが、妻は、今どきの間取り、設備、仕様に驚き、昔自分が住んでいたアパートとはぜんぜん違うと喜んで、一人暮らしなら絶対入居したいと言っていました。客付けも不動産屋さんの営業が案内したらすぐ決まるのでアイケンさんの物件は最後に取っておくと言われるそうですが納得です。これからの時代、物件をもつなら、付加価値のある物件で少々家賃が高くても、住みたいと思わせる物件を持つべきでだなと感じた内覧会でした。