おはようございます。

MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

今回は不動産投資って節税だけを考えればいいのか説明していきます。

節税だけを考えるというとこれは大違いです。

確かに節税は重要ですが、毎月のキャッシュフローを見る必要はございます。

不動産投資は節税以外にも見るものがある

不動産投資を考える際、節税だけを見るというものではない。

理由としては、不動産投資の節税と収支は損益計算書とキャッシュフロー計算書を見る必要があるからだ。

見方としては損益計算書は節税シミュレーション、キャッシュフロー計算書は不動産投資をした際の収支をいう。

収支を見る点では皆様が思っていることとは同じであるが、不動産投資をする上ではローンでするのが基本のため、ローンの支払いに着目することである。

それでは今からローンについて説明していく。

不動産投資ローンの上限=資産の耐用年数

不動産へ投資するとなればローンを借りるのが一般的で、何でも長期でローンを借りることができるかというとそうではない。

ローンは資産の耐用年数に応じて借りることが可能だ。新築であれば骨格材の厚みが3㎜以下のもので、19年、骨格材の厚みが3㎜超4㎜以下であれば27年、木材の場合は、物件の耐用年数が22年、重量鉄骨は34年、鉄骨鉄筋コンクリートおよび鉄筋コンクリートは47年と定められている。

中古であれば、(新築時の年数⁻経過年数)+(経過年数×0.2)で求めた数字が資産耐用年数である。

例えば、築年数が15年のワンルームマンションと築30年のワンルームマンションであればローンの支払額なども違ってくる。

おさらいと例題

今までのおさらいとして、不動産投資をするのであれば節税やキャッシュフローを見るだけでなく不動産投資のメリットやリスクを確認をし更に投資対象の賃貸エリアを見出さなければならないことである。

ここからは前の項目でならったないようをもちいて例題をだす。

鉄筋コンクリート造の築15年のワンルームが2000万円で、同じく鉄筋コンクリート造で築30年のワンルームが1000万円で銀行から融資が下りたとしよう。そこで融資時の金利は両方とも2％と仮定する。

どっちのワンルームが毎月のローンの支払額が小さいと言えますか？？

答えは以下の通りです。

築15年の場合は、(47年-15年)+(15×0.2)なので35年となり、築30年は(47年-30)+(30×0.2)となるので23年となる

それぞれに例題の条件の金額を入れると、築15年のワンルームは66252円、それに対して45231円とこの段階では「築30年に投資した方が安いぢゃん？？」って思う。

ただ家賃が築15年であれば月8万円、築30年であれば月5.5万円と考えたら別だ。

今回は２％での統一で計算しているが、30年以上の物件であれば借りられる金融機関も限られてくる。

築15年であればローンだけの時点であれば月13748円、築30年であれば9769円となる。ローンの時点でも15年落ちの方が約4000円も高いですが上記の家賃で計算した場合は築15年の方が手残りがある。

仮に管理費や修繕積立金も同じ金額であれば15年落ちのワンルームに投資した方が良い。

ただ管理費と修繕費や修繕積立金なども築年数が古いほど掛かってくるため収支も大きく変わってくる。

このように考えると、古い物件を購入するのであればローンはお薦めできないことで、築古物件であれば初心者向けとは言えないことが証明できる。

まとめ

不動産投資をするのであれば、お伝えした項目を偏ってばかりではいけない。

例えば老後に年金代わりに家賃収入を取りたいと考えて利回りを見ることだけでなく老後に家賃収入を受け取りたいなら最初がプラスであってもマイナスであっても将来を見据えて不動産投資をすることが先決である。