MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

不動産投資で失敗する理由について説明していきます。

不動産投資失敗する理由とは？

不動産投資するうえで失敗に陥る理由ってなんだろうって思う人もいるかもしれません。

失敗する人は①業者のいうことを鵜呑みにする②利回りだけを見る③運用目的を失うと言ったことが挙げられます。

業者の言うことを鵜呑みをする

業者の言うことを鵜呑みにすることはしてはいけません。

業者は非営利法人ではなく株式会社や合同会社といった営利法人です。

そのため何かしら売り文句を言って売るわけです。

まずすることとして質問をすることです。

質問することで本当に紹介してきた物件がレア物件なのかわかってくるはずです。

例えば、何でこの利回りなのか？？利回りが高い場合、事故物件に引っかからないために聞く方法としてもいいかと思います。

質問がない場合は公開されている物件かネットで調べてみることや、パソコンやスマホでググることでどんどん質問の幅も広くなります。

利回りだけしか見ない

利回りを見るのも重要ですが、ただ利回りだけ見て判断するのは正直のところあまり良い言ものではないかなって思います。

理由は、利回りだけでなく築年数や周りの賃貸需要を考えて投資すべきだと私は考えています。

今から例を出して説明をします。

築年数30年のワンルームマンションが不動産価格が1000万円、表面利回り6.6％であったとしましょう。

利回りを見ると魅力的だなと思うかもしれません。

表面利回りだけを見たら、確かに魅力的です。

ただし支出もあるとなるとどう思いますか？

例えばローンの返済や修繕積立金そして管理費や固定資産税などたくさんのものが掛かってきます。

そのローン借り入れ上限金額は建物の耐用年数があるので、毎月のローンの出費が大きくなる可能性もございます。

鉄筋コンクリート造のワンルームであれば耐用年数が新築時は47年です。

中古であれば以下の式になります。

(新築時の耐用年数-経過年数)+(経過年数×0.2)で求めます。

そのため今回の例題を当てはめると、(47年-30年)+(30年×0.2)となりますので最大でも23年でローンを借りることしかできません。

家賃に関しても1000万円×0.066となるので年間66万円(月約5.5万円)となります。

そのため年間66万円(月約5.5万円)-月々支払うローン支払いを年約54.36万円(月約4.53万円)と修繕積立金月11000円と管理費月8000円だったとしたらどうお考えですか？

5.5万円-4.53万円-0.8万円-1.1万円＝‐0.93万円となります。

そのため、9300円の赤字になるわけです。

もし私のローンの計算が怪しいと思えばこちらで計算してみても良いでしょう。

https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

その代わり小数点３の位は繰り上げています。

運用目的を失う

不動産投資をする上では、老後資金を作ることや相続対策をするなどといった何かしらの目的が必要です。

例えば年金プラスαの感覚で家賃収入を得たいと思ったら、1棟アパートマンション投資でなくワンルームマンション投資が良いでしょう。

まとめ

失敗する人は何の目的で不動産投資をするかを見失ってしまい、不動産価額や利回りしか見ていなかったといったことが失敗の要因になります。

目的を見失わないためには何のために不動産投資をするのか、価格や利回りでなく築年数などを見て購入することやローンを何年借りることができるか、修繕積立金や管理費等はいくらかかるのかなどを把握するのも一つです。

築年数が比較的に新しい割りに全国平均より利回りが高い物件であった場合はなぜこんなに利回りが高いかといったことを聞いておくと良いでしょう。