(わ)私の「確定申告」不動産投資。
確定申告に、ついて記載したいと思います。
長いです。
最初に、
(わ)私の「確定申告」不動産投資。
不動産投資を始めるとほとんどの場合毎年確定申告をすることになります。
かなり、簡単ですが、アウトラインを説明します。
不動産投資確定申告時の必要な情報。
・ローン支払い返済表
(元金・金利記載)
・管理費・修繕積立金
(管理会社発行。)
・固定資産税
・修繕費
・その他経費
(レシート類)
・売買契約書
・登記謄本
・賃貸借契約書(貸主)
・家賃の管理資料
・購入手数料明細
・ローン関連費用
・租税公課
・火災保険などの証券
その他の資料。
・源泉徴収票
・マイナンバーカード（写し）
・寄附金受領証明書（ふるさと納税の方）
・生命保険の控除証明書
・医療控除等の証明書
・株式等の取引証明書
①収支内訳書
（不動産所得用）、
青色申告決算書は難しくありません。
レシートを科目毎に、分け、月毎(または、1年間まとめて。)入力します。
確定申告書Bの「収入金額等」の「不動産」の入力欄があります。
書き方は国税庁HPに掲載されています。
↓収支内訳書の書き方(H29年)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/pdf/32.pdf
賃貸期間、
貸付面積など、
毎年の控えを用意しましょう。
減価償却費の計算
収支内訳書（不動産所得用）で、裏面の減価償却費は、注意しましょう。
償却費計上できるのは建物のみです。
土地は対象になりません。
建物価格は、
売買契約書の土地と建物の金額の記載があれば、記載金額を使います。
売買契約書に土地と建物の金額が記載がない場合は、固定資産税評価額を使用し、按分します。
建物の法定耐用年数は、建物の構造により、以下のように法定耐用年数が定められています。
鉄筋コンクリート（RC）→47年
重量鉄骨→34年
木造→22年
です。
中古資産を取得した場合は、耐用年数に、注意が必要です。
中古資産は、
法定の耐用年数表は、使用せず、
取得後、使用可能年数を見積り、耐用年数とします。
使用可能年数の見積りが難しい場合は、大規模な改良工事がない限り、下記の考え方です。
〈耐用年数の計算式〉
① 法定耐用年数が満了した資産
耐用年数＝法定耐用年数 × 0.2
② 法定耐用年数の一部を経過した資産
耐用年数＝
法定耐用年数−（経過年数 × 0.8）
※２年未満のときは２年、
１年未満の端数があるときは、端数は切り捨てます。
〈例〉
マンション(築15年)
鉄筋コンクリート（RC）
→法定耐用年数 47年
耐用年数35年＝47-15×0.8
つまり
5,000万円(新築)
5,000万円÷47年
＝年間計上金額106.38万円
に、対し、
5,000万円(中古)
(築15年)
年間計上金額156.25万＝5,000万円÷35年
それだけ年間で控除できる金額が増えます。
そう言えば、青色申告の青色というのは、なにから来ているのでしょうか？
マッカーサーの要請で訪日した、カール・シャウプ（日本の税制に影響を与えた)
が、「正しく記帳し、納税する者には優遇する制度（「青色申告制度」）」を設けました。
もともと、日本人は色の識別意識が強い民族で、納税者を色で区分することを決めたと言われています。
日本人は、清廉潔白なイメージの「青」を申告に、取り入れたと言われいます。
というやり取りから、「青色申告」にすることにしたそうです。
でも、いろんな説があるようです。
ついでに、
白色申告の由来
白色申告は法律上定められた言葉ではありません。
おそらく、無色の白なんでしょうね。
〈法改正〉
2020年分（2021年3月申告期限）確定申告以降、
個人所得税の控除額に変更があります
https://www.yayoi-kk.co.jp/lawinfo/denshi/index.html
青色申告の最大の魅力は、65万円の特別控除です。
収入から65万円を差し引くことができます（簡易簿記での申請は10万円の特別控除）。
ただし、不動産所得の適用要件は、
アパートは10室以上、
貸家は5棟以上
が対象です。
10万円の特別控除は、マンション一室でも可能です。
〈その他の利点〉
①赤字の場合、3年間繰り越すことが可能です。
②生計を一にしている配偶者その他の親族が事業に従事している場合、
納税者が、支払う給料は、条件付きで、経費計上できる場合があります。
③30万円未満の減価償却資産は一括経費にできます。
新たに青色申告の申請をする人は、原則その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を所轄税務署長に提出します。
新規開業の場合や相続により承継した場合は、
開業時期や相続の時期によって承認申請書の提出時期は異なります。
申告書類は、
確定申告書A
と
確定申告書Bがあります。
■確定拠出型年金申告書A
所得の種類
給与所得
公的年金などの雑所得
配当所得及び一時所得
のみのひとで、予定納税額がない方が使用します。
■確定申告書B
事業所得
不動産所得
があるひとで、所得の種類にかかわらず、誰でも使用可能です。
この申告書を作ります。
(申告ソフトをイメージしています。)
確定申告書B 〈第一表〉
確定申告書B 〈第二表〉
源泉徴収票
↓
収入・社会保障額等を入力。
↓
収支内訳書（不動産所得用）をみて、
↓
収入金額等の「不動産」の箇所へ収支内容を記入。
株式の配当・ふるさと納税があったひとは入力を進めます。
↓
令和○年度分所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引き（確定申告書B用）
を、参考に、入力して行きましょう。
フォームが毎年変わります。
〈第一表〉の順序で記載して行きますが、
〈第二表〉で、計算したり、明細を記載しています。
交互に、見ながら作成して行きます。
税金納付・還付？
すべて入力が完了すると、
税金を納付か還付か分かります。
納付の場合は、4つの方法があります。
(1) 指定金融機関の預貯金口座から振替納税。
(2)電子納税。
(3)クレジットカードで納付。
(4) 現金で納付。
還付を受ける場合は、
金融機関口座に振込希望する場合は、
申告書第1表右下にある「還付される税金の受取場所」の欄に、
取引金融機関名
支店名
預金の種類
口座番号
を記載します。
確定申告後1ヶ月後ぐらいに振込みがされます。
これで申告が終わりました。
記録を残しておきましょう。
控えを取っておきましょう。
データも残しておきましょう。
※参考情報
不動産所得
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
青色申告制度
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm
ご参考まで。