日本と米国の税法を不動産に活用

日本の税法を活用

日本の税制では、木造住宅の耐用年数は22年と定められ、新築の場合は取得費を22年で償却する計算になります。一方、築22年以上経過した木造住宅に関しては、償却期間は4年です。そのため、仮に同じ金額の物件だとすれば、築22年以上経過した中古物件と新築物件とでは、所得から控除できる1年あたりの金額は大きく異なります。当然、4年償却パターンのほうが、控除できる金額は大きくなります。

・築22年以上の木造が4年で償却（海外も同じく）

・土地は償却できないため建物比率が高い物件を購入する方が良い（例：建物７０％〜）

・為替レートも活用できる

米国の税法　住居として売却の場合

帰国に際してそれまで住んでいた住居を売る場合の税金問題について検討します。売却前5年間のうち2年間、納税者が所有権を有し、日常の生活に使用してきた主たる住居（プリンしパル・レジデンス）を売却して得た売却益のうち、一定金額までが非課税（免税）扱いになることは周知のとおりです。一定金額とは、独身者25万ドル、既婚者で夫婦合算申告50万ドルです。25万ドル/50万ドルの非課税枠を超える売却益がある場合は、超過額が連邦税（2016年現在23.8％）、および、州所得税の対象となります。所有条件と居住条件さえ満たせば、非課税枠は非居住外国人にも適用となります。

米国の税法　投資物件売却の場合　１０３１エクスチェンジ

もちろん、都合よく次の物件が見つかるかどうかは分からないので、売り手が「この物件は1031エクスチェンジで、次に買う物件が見つかるまでは売ることができません」という条件をつけることはよくあります。売りが成立した時点から、45日以内に次の購入物件を選定し、トータル180日以内に購入取引を完了しなければならないということです。45日目、または180日目が週末や祝日と重なっても、期限はそのまま適用されます。こうして税金を繰り延べしながら同じことを繰り返していきます。20万ドルで買ったものが40万ドルになり、今度はそのキャピタルゲインを使って40万ドルの物件を買う。このように、キャピタルゲイン税を繰り延べしながら資産を大きくしていきます。この制度は、米国内であれば、州をまたいだ取引にも適用されます。つまり、1031エクスチェンジとは、不動産流通を拡大させるための税制的な優遇措置なのです