MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

今回はアメリカの不動産投資の記事で一番の売りである節税について解説していきます。

ポイントは以下のようになります。

• 日本とアメリカの建物比率の違い
• アメリカの建物構造
• 医療法人や企業経営者にとってアメリカの不動産投資は必須なのか？？
• 節税の観点

以上の順番で説明していきます。

アメリカの不動産投資の減価償却は建物比率にある

アメリカの不動産投資をするのであれば、一番着目すべき点として日本とアメリカの建物比率ではないでしょうか？
理由としては、日本の場合は建物比率が2割ですが、アメリカの場合は建物比率が6割から8割と言われおり、法人の場合は建物部分を4年で償却し、仮に5000万円の投資用物件を購入した場合、4年で4000万円、年換算すると800万円以上を償却するようになります。

なぜこのように節税ができるのかと言いますと、アメリカの不動産市場にございます。

それでは次にアメリカの不動産市場について説明していきます。

アメリカの不動産市場の特徴は何？？

アメリカの不動産市場の特徴は①非常に透明性の高い市場②空室率の低さ③中古住宅市場④建物割合の高さ⑤上昇する住宅価格にあります。

非常に透明性の高い市場

すべての成約価格は公表されており、システムに登録される必要があります。

空室率の低さ

以前の記事にも掲載されていますが、東京の21年間の空室率はおよそ13％ですが、ダラスの21年の空室率は6％以下となっています。

中古住宅市場

日本の場合は中古流通割合が2割で、アメリカの中古市場は8割のため、中古物件価格がアメリカの方が上がりやすいです。

建物割合の高さ

アメリカの中古戸建物件は7～8割であるため、日本にある同じ5000万円の物件よりも建物割合が高いため最高4年で4000万円を叩き出し、年間で換算すると800万円以上を減価償却します。

上昇する住宅価格

過去40年の米国平均中古住宅価格は8割となっています。

アメリカの不動産市場を考えると成約価格の公表やシステムの登録が必須なところ、東京より低い空室率を誇っていること、そして中古住宅市場が8割であることや建物割合が8割といった点などを考えると、「節税よし・空室率が低いため長期的な家賃収入を得ることができ、そして不動産市場の透明性が高い」といった点では魅力です。

海外で不動産投資をするなら魅力的です。

ただアメリカに関しては節税できなくなったという声も聞くかと思います。

「節税できないのか？」については次で説明します。

最近は節税できないっていうけどそれって本当？？

アメリカだけでなく海外の不動産投資をするとなる場合は節税できないのではと考えている経営者の方も多いのではないでしょうか？

結論から言うと、個人で投資した場合での節税の話なので法人に影響はございません。

どのようなものかと言いますと、2020年の税制改正により海外不動産を取得もしくは建築する場合、損失の取扱の制限が加えられたというものです。

取扱の制限に関しては所得税だけで、個人の節税として海外不動産投資で減価償却費が計上できなくなりました。

そのため、節税で海外で不動産投資をするのであれば、法人で多なうのが良いかもしれませんね。

まとめ

アメリカの不動産投資は透明化している点やアメリカの不動産市場が中古市場であることそして建物比率が日本より圧倒的高い点を考えたら確かにアメリカの不動産投資は魅力でしょう。2020年の税制改正があったことを考えると、法人税対策に悩まされている企業経営者や医療法人などの病院経営者の法人税対策ではお薦めです。

後医療法人については医療法54条で医療法人は剰余金の配当をしてはならないと定められているので、医療法人で経営されているクリニックなどのキャッシュリッチ防止にも努めることが可能です。

個人の場合は、2020年の税制改正もあったので個人の方はやっても良いのですが、節税を目的とするのであれば、どのくらいの年収があるのか、職業は何なのか？ローンで投資を考えているのであればどんな企業もしくは医療法人を経営されているのかなどを考えておく必要がございます。

節税に関しては私は大賛成ですが、どのくらいの税金を節税したいのか考えて行うことが重要です。

もしわからないところがございましたら以下のアドレスまでお願いいたします。

alive.kunihiro@gmail.com