結論ありきのトンデモ試算！

「間借り」新施設は割高！

先日より取り上げている東鷲宮駅の屋根付き陸橋。

市長は陸橋を、新設される商業施設の2階に間借りする久喜市の公共施設（以下：間借り新施設）接続する方針です。

また市長は「間借り新施設」とバーターに、現在の鷲宮東コミセン（さくら）を廃止する方針を打ち出しています。

しかし、間借りはどこまでいっても間借りであり、契約期間30年が経過した後に久喜市で存廃を判断できないことは大きなリスクです。

そこで！

長期で見ると明らかに現在のコミセンを建替えた方が合理的であると判断し、

現在のコミセンに子どもの遊び場機能を加えて建て替えること（以下：新設さくら）を議会で提案しました。

結論的には、市長は『間借り新施設を優先する』という方針を崩しませんでしたが、

議会での議論で、多くの疑義が生じましたので、以下説明いたします。

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恣意的な財政試算
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久喜市が議会で公表した今後30年の財政シュミレーションは以下の通りです。

▼パターンA：間借り新施設▼

【費用】 

内装工事•••••2億4千万

賃料•••••••••16億6千万

共益費••••••••3億5千万

維持管理費••••2億4千万

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中計① ••••••24億9千万

【収益】 

さくらの土地売却　※簿価••2億6千万

さくらの建物売却　※簿価••1億6千万

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中計➁••••••••4億2千万

総費用（①ー②）••20億7千万

▼パターンB：コミセン（さくら）を新設▼

【費用】 

新築費••••••10億2千万

中規模修繕•••3億1千万

維持管理費•••8億8千万

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総費用•••••••22億1千万円

だから、間借り新設の方が経済的にも合理的！！と市長は言いたいのでしょうが、

ツッコミどころ満載です。

ひとつずつ解説します。

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なぜ「30年」の試算なのか
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こうした試算は「期間設定」次第で結果が大きく変わります。

（住宅の「持ち家」「賃貸」論争に重ねるとイメージしやすいかと思います。）

「新設さくら」の場合は、当然新築費が掛かりますが、これは使用期間によって平準化されるものです。

試算の期間を短く設定すれば、新築の場合が割高になるのは当然です。

逆に「間借り新施設」の場合は、毎年5,500万円の賃料と、1200万円の共益費が掛かり続けるので、期間が長ければ長いほど不利になるでしょう。

また、パターンBで計上されている「中規模修繕費」は、公共施設を80年使用する前提で行うものです。（久喜市公共施設個別施設計画より）

パターンBでは、80年後まで見据えて、修繕費まで計上しておきながら、「30年」で試算を切るのは、不公平と言わざるを得ません。

市は公共施設の標準使用期間を60年、目標使用期間を80年としていることを考えても、

「30年」という期間は短すぎます。

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土地建物を簿価で売却というウルトラC
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パターンAでは、現在のコミセンの土地、建物を「簿価」で売却出来る！というミラクルな設定を持ち出し、　

その売却益で費用を相殺するというウルトラCを炸裂させています。　

まず、大前提として、ほぼ永続的に続く自治体にとって「現金」も「土地建物」もどちらも「資産」であることに変わりありません。

パターンＢ「新設さくら」の場合でも、土地建物は当然価値を持つはずです。