分譲マンションの相続税評価が変わりました
令和６年度の相続税申告から居住用の区分建物（いわゆる分譲マンション）の評価が変わりました。従前のマンション評価は時価よりもかなり低いといわれておりました。令和６年度からは時価の６割相当になるような調整がされています。もちろんすべての分譲マンションで６割相当にはなりまんが、多くの分譲マンションで相続税評価額が上がることが予想されてます。
分譲マンションといっても、区分建物の登記されている３階以上（地下を除く）の居住用のマンションが対象で、一棟所有のマンションや、事業業テナント物件は除かれます。その他国税庁のホームページをご参照ください。
分譲マンション評価の特徴は、
１ 従来どおり
（路線価地域の場合）
➀建物は固定資産評価額
➁土地は路線価×地積
×敷地権割合（共有持分）
２ １に区分所有補正率を乗じます。
１➀×区分所有補正率
１➁×区分所有補正率
この「区分所有補正率」
なんだか難しそうですが、
数字を当てはめるだけで算出できますので、実は簡単です。
この区分所有補正率に影響を与えるのは次の４つです。
・築年数
・総階数
・所在階
・敷地持分狭小度
（土地面積、敷地権共有割合）
通常、登記事項証明書があれば、
あとは当てはめるだけです。
国税庁ホームページに
エクセル計算シートがあります。
例では区分所有補正率１．３３５になりました。
基本的に、築浅、高層マンション、高在階が評価が高くなります。都心部の高層マンションでは補正率が２倍以上になるところもあるようです。
令和６年度
建物 固定資産評価額（１➀）×1.335
土地 路線価方式価格（１➁）×1.335
で計算します。
今回は令和５年度の相続税評価額がそのままの場合を想定してご説明しましたが、
実際には令和６年度の路線価発表（7月1日）を待ってから評価することになります。
ちなみに、所在階が4階から14階になるだけで区分所有補正率は１．４４３になってしまいます。
令和６年度からは、
マンションの相続税が変わります。
計算は簡単ですが、
不動産の評価額が上がってことによって、基礎控除額を超えるご相談者も増えるかもしれません。
その場合は、基礎控除額が超えた場合は、小規模宅地等の特例を使って相続税が０円でも
相続税の申告が必要となります。
いままでの評価方法で相続税がかからなかったマンション所有の方も、これからは相続税ががかる可能性が増えました。今まで以上に、土地の評価減の知識が大切だと思います。
(参照 地積規模の大きな宅地の評価減)
また、
生前贈与対策、
生命保険の活用、
配偶者の取得割合の検討
配偶者居住権の利用
等が大切になってくると思います。
相続税のご相談は、税務署又は税理士です。当所でも、もちろん税理士の先生のご紹介ができます。
ただ、相続は、相続税だけでなく、両親が亡くなった後の２次相続も考慮した総合的対策が大切になります。
誰に相談したらいいかわからない方は、まずは、相続の専門家にご相談ください。
川崎市麻生区新百合ヶ丘・稲城市
司法書士田中康雅事務所