MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

今回は「不動産小口化商品は節税できるのか～？？？」という疑問について説明します。

まずは、不動産小口化商品についての復習をしていき、不動産小口化商品の3タイプについて、そして損益通算や減価償却について説明します。

【復習】不動産小口化商品について 

これまで相続対策として不動産小口化商品を説明してきましたが、具体的な内容を覚えていない方も多いかと思いますので、ここで復習しておきましょう。 

不動産小口化商品とは、1つの不動産を複数の投資家が共同で出資して購入し、運営を専門業者に委託して、賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する商品です。 

 今回はさらに、不動産小口化商品の3つのタイプについてもご説明いたします。 

不動産小口化商品には3つのタイプがある 

不動産小口化商品には、主に以下の3つのタイプがあります。 

任意組合型 

投資家と事業者が任意組合契約を結び、共同事業を進めます。

特徴としては、所有権は投資家にあり、事業者が倒産しても組合の資産が損なわれることはありません。

不動産税制の適用が可能で、相続時の評価額が出資額より低いため、相続税を抑えることができます。

また、所得税については不動産所得として扱われます。 

匿名組合型 

投資家が事業者と匿名組合契約を結び、所有権は事業者に帰属します。このため、登記費用がかからないというメリットがありますが、所得税の面では雑所得となり、不動産税制は適用されません。

節税目的であれば、任意組合型の方が有利です。 

賃貸型 

賃貸型は、投資家が不動産の持分を購入し、その不動産を貸し出す方式です。所有権は投資家にあり、不動産税制の適用が可能です。

ただし、事業者が破産した場合は運営が困難になるリスクがあるため、その点では任意組合型の方が安全といえます。 不動産小口化商品は節税可能か？ 不動産小口化商品は、相続税だけでなく所得税でも節税が可能です。

特に、任意組合型と賃貸型では、損益通算や減価償却を活用して所得税の節税ができます。

次に損益通算と減価償却について説明します。 

損益通算とは？ 

損益通算とは、黒字の所得から赤字の所得を差し引いて、課税対象となる所得を減らす仕組みです。対象となる所得は、給与所得、不動産所得、事業所得、山林所得、そして一部の譲渡所得です。 

例えば、サラリーマンの場合は給与所得、不動産投資家であれば不動産所得から、赤字の不動産所得を差し引くことで節税が可能です。 

減価償却とは？

減価償却とは、投資用不動産などの固定資産を購入した際に、その資産の価値を一度に計上するのではなく、複数年にわたって分割して計上する方法です。

これにより、毎年の所得を減らすことができ、節税に繋がります。 まとめ 不動産小口化商品は、節税効果が期待できる投資商品です。

特に、任意組合型と賃貸型では、不動産所得としての損益通算や減価償却を活用することで、所得税の負担を軽減できます。 

不動産小口化商品は、1口100万円から購入可能ですが、都内の高級レジデンスの場合、1口500万円で購入は2口からとなっているケースもあります。

その点は注意が必要です。

ローンを活用するならば現物不動産への投資

ローンを利用した購入はできないため、ローンを活用したい場合は、現物不動産の購入も一つの選択肢となります。 

職業別におすすめをすると、サラリーマンの方には築15年前後のワンルームマンション、出口戦略を重視も考えたいのであれば築浅5年ほどの物件も良いかもしれませんね。

資金に余裕のある経営者や役員の方には1棟物のアパートやマンション、ビルなどがおすすめです。

その他にも古い物件をリノベーションして活用するのも、楽しみながら節税を考える手法の一つです。 

提携業者の紹介も可能ですので、不動産投資や節税に関心がある方は、ZOOMやGoogle Meetでお話可能ですので以下のアドレスまでご連絡を待っています。

alive.kunihiro@gmail.com