MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。 本やYouTubeの広告を見ると資産運用についての特集や広告を見ることが多くなっています。 

その中でも新NISAや株式投資、そして不動産投資についてはよく見受けられ、この３つの中でも不動産投資は人気の1つです。 

今から不動産投資について説明していければと思います。 

不動産投資とは？？ 

不動産投資と聞くとどういったものが不動産投資なのかと思う人も少なからずいるかと思います。 

不動産投資は投資用物件(投資用マンションなど)を購入して、他の人に貸して家賃を得ていく方法を不動産投資と言います。 

現物を購入する以外にJREIT(不動産投資信託)を通じて不動産投資する方法があります。 

現在では株式投資やFXといった投資と比較すると低リスクで、サラリーマンや公務員といった方にも注目される投資です。 

不動産投資の種類 

不動産投資についてはサラリーマンや公務員の方でよく聞くのが、ワンルームマンション投資(区分マンション経営)をよく聞くかと思います。 

区分マンション投資以外にも、1棟アパートマンション経営や戸建て経営などがありますが、それぞれ中古や新築があります。 

ワンルームマンション経営については1棟アパートマンション経営や戸建て経営と比較すると初期費用も安いため、初心者にはお薦めな投資です。 

不動産投資で利益を得る方法

不動産投資で利益を得るとなると2種類あり、1つ目は入居者の家賃収入を得る方法、2つ目が不動産の売却で利益を得る方法です。 

入居者の家賃収入に関してはインカムゲインと呼ばれており、ワンルームマンションを保有することで家賃収入が得られることです。 

不動産投資以外では、過去に株式投資をされていた人で単利で運用している人であれば、配当金がインカムゲインに該当します。 

ちなみにインカムゲインとメリットは不動産を保有することで長期で利益を得ることが可能ですが、デメリットについては短期的に大きな収入が望めないといったデメリットがあります。 

売却益に関してはキャピタルゲインと呼ばれており、不動産投資以外では株式を売却した時に得られる利益と言われています。 メリットについてはまとまった資金を得ることが可能ですが、デメリットとしては投資する場所によっては売却損が発生するといったものがあります。 

理由は、売却益を得るとなると家賃収入よりは景気の影響が受けやすく、地価などが下がれば、不動産の売却価格に影響を及ぼすこともあり、地価が下がれば売却益を望めない可能性も高くなるといえます。 

ここまで不動産の利益を得る方法には2つあることを説明しましたが、不動産投資をするのであれば、不動産投資でトータルの利益を得るのであれば、市場価値の高い物件や倍きゃんくのタイミングを見定めなければならないといったことが重要となります。 

ただ不動産投資のメリットやリスクについてはまだあります。

 次は不動産投資のメリットとリスクについて更に深堀していきます 

不動産投資のメリットとリスク

不動産投資のメリットやリスクについては一番気になる点かと思いますのでその点について説明していきます。

不動産投資のメリット 

不動産投資のメリットについては以下の通りです 。

比較的安定した資産運用が可能 

不動産投資で利益を得る方法について説明しましたが、投資用物件を購入して家賃収入を得る方法で成り立っているので、安定的な収入を得ることが可能となります。 

金融機関からの借入で投資が可能 

不動産投資は投資用物件を購入するとなると基本は2000万円以上のものとなるので大体の人はローンで投資するようになるかと思います。 

ワンルームマンション経営は1棟のアパートマンション経営よりもリスクが小さいとお伝えしました。 その中でなぜリスクが小さいかというと借り入れするにしても理由がます。

1棟アパートマンション経営については、年収が最低2000万円で頭金も物件価格の最低10％を入れる必要がありますが、ワンルームマンション経営については年収500万円から頭金なしもしくは頭金10万円で借り入れが可能なケースもあるため、投資金額も少額から可能です。 

相続対策としても有効 

不動産投資は現金から不動産を持つことで相続評価額を下げることができ、相続税を支払う金額も下げることが可能です。

所得税・住民税の節税可能 

 不動産投資については税金については所得税住民税の節税効果が開始当初から期待できる可能性があります。 理由は不動産投資の利益に係る税金が不動産所得であることや、その不動産所得が総合課税の対象になっていることがあるからです。 

不動産取得税などの税金や所得税の所有権移転登記費用などといった不動産投資初期の費用についても必要経費として計上することが可能です。 

そのため収入に対して必要経費を増やすことで赤字になるということです。 

ただ赤字にできるからと言っても架空の領収書や不動産投資以外に使ったものについては経費にできませんので絶対してはいけません。

生命保険の見直しにも有効

 不動産投資についてはローンを活用して投資することが原則となります。 

その際団体信用生命保険にも加入することとなるため死亡した場合やがんや高度障害になった場合に降りる保険なので、それらの保障を最低限にすることで支払保険料を見直すことが可能です。

仮に万が一のことがあってもローン支払いは免除となるのでそのまま投資用マンションを持って運用する場合も遺族年金にプラス収入という形も取れますし、もし売却する場合にもまとまったお金が入るので、不動産を遺産として残す手段としては良いものだと思います。

インフレ対策にもなる

まずインフレについて説明すると、モノの値段が上がりますが、現金の価値が下がるということです。 

ところで不動産投資がなぜインフレ対策になるかと言いますと資産価値が下落しにくいことや家賃が上昇しやすい、そして借入金額が実質的に目減りするということにあります。 

この３つの理由としては、不動産自体が現物資産であり、現金や有価証券と比較すると価値が下がりにくいことにもあります。 さらに消費者物価指数の上昇に伴い家賃収入も緩やかではありますが上昇します。  

ここまで説明をしましたが不動産投資は節税にもなり、サラリーマンや公務員の方であれば ローンも借り入れしやすく、インフレ時も家賃も緩やかながら上昇していくこと、更には生命保険(死亡保険や行動障害)の見直しにもつながり、もし万が一のことがあった場合は団体信用生命保険でローンを完済することとなるので、売却する場合は死亡退職金+α、売却しない場合は家賃収入を受け取るので、遺族年金＋αという形にもなりますので、不動産投資をするのであれば結構いい内容になるのではないかと考えられます。 

メリットについては説明しましたが、不動産投資にはデメリットもございますので、リスクについても解説していきます。 

不動産投資のリスク

不動産投資については不動産に投資することなのでデメリットがあるのは当たり前のことです。 リスクに入る前に「不動産投資」と検索すると「やめとけ」といった検索ワードが出て来ますが、「やめとけ」の1番の要因はリスクが多い点があるかと考えられます。

今から不動産投資のリスクとその解決方法について解説していきます。  

空室リスク

不動産に入居すれば安定的な収入を見込めるものの、家賃が払えなくなればローンも自分の財布から返していかなければなりません。 

そこで、空室リスク対策としてはすぐ入居者が入るような物件を選ぶこと、特に東京都23区や神奈川県の横浜市や川崎市といった場所を選ぶことも重要です。 

東京都23区については東京都によると人口総数が14,097,838人で、前年比と比較すると60,902人増加しています。 

このようなデータを見ればわかるように、東京23区でのワンルームマンション経営は無難であるかと考えています。

家賃下落リスク 

不動産投資のメリットで物価も上がれば緩やかに家賃も上がるといったインフレ対策についても説明しましたが、物価が下がれば家賃も下落するといった事もございます。 

この場合、家賃が下落しにくいエリアを選ぶのが良いかと考えられます。 

特に駅近についてはショッピングや通勤通学に有利のため家賃は下落しにくいと考えても良いかと思います。 

維持管理費が必要

 不動産投資をするとなると、設備の修繕や掃除などが必要です。 

その他にも、固定資産税や月々の返済額も必要となってきます。 

対策として、新築物件など老朽化が見られない物件や修繕積立金などを計画的に貯めている信頼できる管理会社を選ぶなどといったものを選ぶ必要があります。

災害リスク 

マンションやアパートといった建物に投資することは火災や地震に合う可能性があるということです。 

このように考えると、やめとけということも確かにあるかと思います。 

この場合は木造といったものの場合です。 鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートであればどうでしょうか？ 鉄筋コンクリート造は火災の際も燃えにくい素材で作ってあることや建築基準法では耐火建築物とされています。 

火災があっても発火箇所から燃えにくいこともあるので、建築物の倒壊はほとんどないことから鉄筋コンクリート造は安心と言えるでしょう。 

地震についても鉄筋コンクリートはひっぱりが強い鉄筋と圧縮力のあるコンクリートで作られていることから日本のような地震大国では耐震性が高いこともあり比較的安心です。 

ここまで説明しましたが、リスク対策などを考えると、東京都心県内の物件を選ぶことや鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶことが次のステージには最適と言えるのではないでしょうか？ 東京都心に近い場所であれば、通勤や通学需要も多く、生活に困ることはないといった点もあるので利回りは低いものの、空室になってもすぐに部屋が埋まることは多いと考えられます。 

その他にも、資産価値が高いことや築20年までであればローンを35年活用も出来るメリットもあるため、築古といったものと比較するとローンも通り易かったりする場合がございます。 

今回はワンルームについてですが、経営者や会社役員の方であれば1棟のマンションやアパートなどの投資もアリかと思います。

まだわからないことや不動産投資に興味があるよと言ったサラリーマンや公務員の方、ご相談の方、下のアドレスまでご連絡をお待ちしております。 

alive.kunihiro@gmail.com