あなたはこの物件に投資しますか?
以前のブログの続きです!
新築アパート 8000万
頭金800万
満室稼働で 42万/月、504万/年の家賃収入
キャッシュフロー 10万/月、120万/年
表面利回り6.3% = 504万/8000万
ROI 15% = 120万/800万 = 実収入/使ったお金(頭金)
この物件に投資するか!?どうか!?
一番のセールスポイントは
10万/月のキャッシュフローがあること!!!
サラリーマンが給料とは別に+10万円!
良いですよねー!
今、低金利ですし!(1.5%くらい)
800万あったらできますよ!
先ずは800万あるかどうかですが
仮に800万あったらやりますか?
憧れの不動産オーナーになれます!!!
10万/月入るならやりたい!
融資を受けられるならやる!
業者さんは、まずは1棟
5年後にまた同じ要領で1棟
10年後に同じ要領で1棟
10年後にはアパート3棟
30万/月のキャッシュフローです!
とたたみ掛けてきます!
営業マンも熱心で良い人だし
やっても良いかなぁ~!!!
事業主の方であれば
借金も経費扱いになるって言われるし!
※注) 利息返済部分についてだけで元本返済部分は経費になりません(゚д゚)!
次の確定申告のときに税理士さんに言われビックリ!
思ったほど経費扱いにならない
ってことに後で気づくことも少なくないようです((+_+))
何が言いたいかというと
営業トークだけで投資を判断していてはダメだと思うのです!
やるならやるで、明確な理由を持つ!
やらないならやらないで、明確な理由を持つ!
キャッシュフローゲームでは
投資カード(緑)があり
引いた人がやるかやらないかを決めます!
その時になぜその投資をやるのか!
なぜやめるのか!
明確に迅速に判断する力を養うことが出来ます!
私の判断が良いかどうかは?ですが
参考までに!
新築アパート 8000万
頭金800万
満室稼働で 42万/月、504万/年の家賃収入
キャッシュフロー 10万/月、120万/年
表面利回り6.3% = 504万/8000万
ROI 15% = 120万/800万 = 実収入/使ったお金(頭金)
先ず表面利回りを真の利回りにしました!
家賃収入から
稼働率70%、固定資産税、所得税、修繕積立費などを引く。
実質利回りより厳しい評価です!空室リスクなども考慮しますので
すると
真の利回りが1.5%になりました。
この利回り1.5%をどう見るか?
人によって判断は自由です!!!
私は!
政府の目標物価上昇率が2%なので
最低でも利回り3%以上ないとやる価値なしだと思っています!
25年ローンの借金をして1.5%のために
不動産経営をするよりも
800万で日産株、配当4~6%くらい
を所有してた方が余程よいと思ったわけです!!
年32~48万のキャッシュフローです!!
ROIの15%も今一つ!
原資の回収が7年もかかります!
原資の回収は、3~4年くらいまでと思ってます!
ROIは30以上ほしいですねー!
以上の検討結果により
私は見送ることにしました。
人により判断基準はさまざまですので
正解は無いと思います。
リテラシーの高い、質の高い判断をしたい!
目標の不労所得をえるまで
軍資金をより効率的に使いたい!
と思うわけです!
ゲームをプレイして
ファイナンシャル・インテリジェンス
ファイナンシャル・リテラシー
を高めませんか?
判断に困っている案件がある方は
ゲーム会でディスカッションしましょう!
色んな考え方がでてくるし勉強になりますよ!
最期までお読み頂き
ありがとうございました(_ _)