マンション管理　建物・構造 用語集

　マンションの建物や構造に関する用語は、日常の生活では意識しにくいものの、大規模修繕や資産価値に関わる重要な要素です。この用語集は、主に修繕委員会や長期修繕計画の見直しに関わる方を対象に、建物の物理的な構成を理解するための基礎知識を提供します。

1. 専有部分

定義： 区分所有者が単独で所有し、自由に使用できる建物の部分。

具体例 ：住戸の内部（壁・床・天井の表面、室内の配線・配管など）、玄関扉の内側、窓枠の内側。

ポイント ：専有部分の内部（例：給湯器の交換、内装リフォーム）は、原則として区分所有者自身の責任と費用で管理・修繕を行います。

2. 共用部分

定義 ：区分所有者全員で共有し、マンションの維持・管理のために使われる建物の部分。

具体例 ：法定共用部分（廊下、階段、エレベーター、エントランス、外壁、屋根など）および、規約共用部分（集会室、管理事務室など、規約で共用に定めた部分）。

ポイント ：共用部分の維持管理・修繕は、管理組合の責任と費用（管理費・修繕積立金）で行われます。

3. バルコニー専用使用権

定義 ：バルコニーやポーチ、専用庭など、法的には共用部分であるにもかかわらず、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利。

管理責任 ：日常的な清掃や専用使用権の範囲内の管理（例：植木鉢の管理）は使用者が行いますが、大規模修繕を伴う修繕（例：防水工事、外壁補修）は管理組合の責任と費用で行います。

ポイント ：専用使用権があっても、避難経路の確保（避難ハッチの上を塞がないなど）や火気の使用禁止といった制限があります。

4. 長期修繕計画

定義 ：マンションの共用部分について、将来（概ね30年以上）にわたる修繕工事の内容、実施時期、必要な費用を具体的に定めた計画書。

重要性： 建物の寿命と資産価値を維持するために不可欠です。計画に基づき、修繕積立金の設定が行われます。

ポイント ：5年ごとに建物の劣化状況や最新の技術動向に合わせて見直しを行うことが推奨されています。

5. 大規模修繕工事

定義 ：計画に基づき、建物の機能を回復・向上させるために、費用と期間をかけて行う包括的な修繕工事。

内容： 外壁の補修・塗装、屋上防水、共用部の給排水管の交換・更生工事など。

ポイント ：建物の寿命を左右する非常に重要な工事であり、管理組合にとって最大のイベントです。

6. 耐震構造・免震構造・制震構造

耐震構造 ：揺れに耐える強度を高め、建物自体で地震の力に抵抗する構造。最も一般的。 建設費用は比較的安価だが、建物や家具の損傷は発生しやすい。

免震構造 ：基礎部分などに**免震装置（積層ゴムなど）**を設置し、地盤の揺れが建物に直接伝わるのを軽減する構造。 建設費用は高くなるが、地震発生時も建物の損傷が極めて少なく、居住空間の安全性が高い。

制震構造 ：建物内に**制震装置（ダンパーなど）**を設置し、揺れを吸収して熱に変えることで、建物の揺れを抑える構造。 免震と耐震の中間の性能と費用。主に超高層マンションで採用されることが多い。

7. 劣化診断

定義 ：専門の診断士が、建物の外壁、屋上、設備など共用部分の劣化・損傷の状況を調査し、残存寿命や緊急度を判定すること。

目的：長期修繕計画を見直す際に、計画の根拠となる正確なデータを得るため。

ポイント ：大規模修繕工事の設計の基礎となる重要な調査です。

8．建物構造

RC造（鉄筋コンクリート造） ：鉄筋で補強したコンクリートで構成。日本の分譲マンションの多くが採用。耐火・遮音性に優れる。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造） ：RC造に鉄骨を組み合わせた構造。高層マンション等で多用。高強度・高耐震性。

S造（鉄骨造） ：鉄骨が主構造。軽量で工期短縮可能。中層建物に多い。

PC造（プレキャストコンクリート造） ：工場で製作したコンクリート部材を組み立てる工法。品質が安定し短工期。

9．構造部材・躯体

柱 ：上下階の荷重を支える主要構造部材。

梁 (はり)：床スラブや壁を支える水平構造部材。床のたわみと連動。

スラブ（床版）： 床や天井となる板状の構造部材。遮音・防水とも密接。

耐力壁 ：地震・風荷重に抵抗する壁。安易な撤去・開口不可。

非耐力壁 ：間仕切り壁。耐震性能に大きな寄与なし。撤去可の場合あり。

腐食・中性化 ：鉄筋をさびさせる劣化現象。外壁剥落リスク要因。

10．屋根・外壁・開口部

外壁タイル：美観性・耐久性が高い外装仕上げ。浮き・剥落対策が重要。

シーリング材 ：材料の継ぎ目や開口部を防水するゴム状材料。寿命約10〜15年目安。

サッシ ：窓枠部分。居住者専有部分だが共用部扱いが一般的（管理規約で要確認）。

開口部 ：窓・ドアなど建物の穴部分。性能低下は漏水や省エネ性能に影響。

屋上防水 ：降雨を遮断する工事。10〜15年周期で更新が必要。

11．バルコニー・共用廊下・躯体直結部分

バルコニー（避難経路）： 原則共用部分。床の穴あけ等はNG。防水層劣化が漏水に直結。

ルーフバルコニー： 専用使用権はあるが共用部が多い。防水管理が最重要。

手すり ：居住者安全確保用。腐食・グラつきは早期対策。

排水ドレン ：雨水を排水。詰まりは漏水事故原因。定期清掃必須。

12．配管・設備の構造概念

PS（パイプスペース）： 給排水・ガス配管を通す縦シャフト。更新工事で重要箇所。

竪管（たてかん）： 上下階をつなぐ排水・通気管。耐用年数は40〜50年目安。

専有部・共用部配管 ：境界判定は管理規約による。トラブル頻発分野。

給水方式（直結・受水槽）： 築年数により方式異なる。直結化で維持管理改善例も多い。