朝日新聞　外部管理者方式の「落とし穴」より

2026.01.28 23:26

― 朝日新聞報道から考える、管理組合が本当に注意すべき点 ―

　近年、マンション管理を巡っては、理事のなり手不足や高齢化、管理の専門性の高度化を背景に、外部管理者方式を採用する管理組合が増えつつあります。

管理会社や外部専門家に管理者を委ねることで、役員負担の軽減や安定した管理運営が期待される一方、その運用次第では思わぬ問題を招く可能性も指摘されています。

　2026年1月23日付の朝日新聞では、「外部管理者方式の落とし穴」と題し、工事費の高騰や契約内容の不透明さ、管理組合が十分に関与できなくなる実態など、具体的な事例をもとに注意喚起がなされました。

　そこでは、外部管理者方式そのものの是非ではなく、チェック機能が十分に働かないまま導入・運用されることの危うさが浮き彫りにされています。

　本サイトでは、朝日新聞の記事内容を踏まえながら、外部管理者方式の仕組みと問題点を整理し、管理組合としてどのような点に注意すべきか、また導入・運用にあたって何を確認すべきかを、実務的な視点からまとめてみました。

　外部管理者方式をすでに採用している管理組合はもちろん、これから導入を検討している管理組合にとっても、判断材料として役立つことを目的としています。

（出典：1/23,24　朝日新聞朝刊）

　今回の外部管理者方式の「落とし穴」よりは、基本となる管理組合運営を理解した上で検討すべきです。　まずは、「管理組合の総会・決議・理事会運営の基本（主軸）」をご確認下さい。

1．外部管理者方式とは

外部管理者方式とは、理事会を設けず、または理事会の権限を縮小し、

マンション管理会社や外部専門家が管理者として意思決定を担う方式です。

近年、

　高齢化

　役員のなり手不足

　管理の高度化

を背景に導入が進んでいます。

しかし、朝日新聞の記事では、この方式に潜む重大なリスクが具体例とともに報じられました。

2．記事で指摘された主な問題点

① 見積額が「他社の2倍」でもチェックが効かない

記事では、

外部管理者（管理会社）が主導した工事で、相場の2倍近い見積が提示されていた事例が紹介されています。

本来であれば理事会が行うはずの

　見積比較

　業者選定の妥当性確認

が形骸化し、

管理会社が実質的に“発注者と受注側の両方”の立場になる構造が問題とされています。

➡ 利益相反が生じやすい

② 契約内容が区分所有者に十分に開示されない

記事では、

　業務委託契約

　管理者報酬

　工事発注の裁量範囲

といった重要事項が区分所有者に十分説明されないまま進んだケースも指摘されています。

結果として、

「いつの間にか不利な契約に縛られていた」という事態に陥る危険性があります。

③ 「抜け出せない」構造に陥る危険

後編の記事では、

外部管理者方式を採用した後に、

　管理費・修繕費の増加

　管理内容への不信

　管理会社の変更ができない

といった問題が生じても、

管理会社主導の運営のため是正が困難になる実態が描かれています。

これが記事で表現された「抜け出せぬ地獄」という状況です。

3．なぜこうした問題が起きるのか

記事から浮かび上がる構造的問題は次の3点です。

● 監督する主体が不在

本来、管理者を監督すべき理事会が存在しない、または弱体化している。

● 区分所有者の関与が極端に低下

総会は形式的になり、

実質的な判断材料が住民に提供されない。

● 「専門家に任せている」という安心感

専門用語・複雑な説明により、

疑問を持っても声を上げにくい雰囲気が生まれる。

4．外部管理者方式＝悪ではない

記事でも示唆されているとおり、

外部管理者方式そのものが直ちに否定されるものではありません。

適切に設計・監視されていれば、

　理事の負担軽減

　管理水準の安定

　緊急時の迅速対応

といったメリットもあります。

問題は「チェック機能を失った導入」にあります。

5．管理組合が取るべき対策（実務ポイント）

① 監督機関を必ず残す

　監事

　管理委員会

　外部専門家（マンション管理士等）による第三者チェック

のいずれかを必ず制度化する。

② 工事・契約は必ず複数チェック

　相見積の義務化

　管理者単独決定の禁止

　金額上限を定めた総会承認ルール

を規約・細則で明確に。

③ 契約書・報酬の「見える化」

　管理者報酬の算定根拠

　工事発注時の関係会社の有無

　利益相反の開示条項

を区分所有者が確認できる状態にする。

6．まとめ

今回の記事が警鐘を鳴らしているのは、

「管理を任せること」と「管理を丸投げすること」は違う

という点です。

外部管理者方式を選ぶ場合でも、

最終責任は管理組合にあることを忘れてはなりません。

制度を正しく理解し、

「任せながら、監督する」

これが、これからのマンション管理に求められる姿勢です。

外部管理者方式に関するQ&A

Q1．外部管理者方式とは何ですか？

A．

外部管理者方式とは、理事会に代わって、管理会社や外部の専門家が「管理者」としてマンションの運営判断を行う仕組みです。

役員の負担軽減や専門的な管理が期待される一方、管理組合の関与が弱まる可能性があります。

Q2．なぜ今、問題として取り上げられているのですか？

A．

朝日新聞の記事では、外部管理者方式を採用した結果、

　工事費が相場より大幅に高くなった

　契約内容が十分に説明されていなかった

　管理組合が実質的に意見を言えなくなった

といった事例が報じられ、チェック機能が働かない危険性が指摘されています。

Q3．見積額が高くなりやすいのはなぜですか？

A．

本来、理事会が行うべき

　見積の比較

　業者選定の妥当性確認

を、外部管理者（多くは管理会社）が主導すると、

管理会社側の関連業者が選ばれやすくなるなど、利益相反が生じるおそれがあります。

Q4．「利益相反」とはどういう意味ですか？

A．

管理する立場の人（管理者）が、

自分や関係会社の利益になる判断をしてしまう状態を指します。

例：

管理会社が管理者でありながら、

その管理会社グループが工事を受注する、など。

Q5．外部管理者方式だと、組合員は何も関われないのですか？

A．

いいえ、本来はそうではありません。

ただし、

　情報開示が不十分

　総会が形式的

　重要事項が事後報告のみ

といった運用になると、組合員の関与が極端に弱まる危険があります。

Q6．一度導入すると、やめることはできないのですか？

A．

制度上は可能ですが、

　契約内容が複雑

　管理会社主導で情報が少ない

　総会での判断材料が不足

といった理由から、実際には見直しが難しくなるケースがあると記事では指摘されています。

Q7．外部管理者方式は「危険な制度」なのですか？

A．

いいえ、制度自体が悪いわけではありません。

適切なルールと監督体制があれば、

　理事の負担軽減

　管理の安定化

　緊急時対応の迅速化

といったメリットもあります。

問題は、チェック体制がないまま導入・運用されることです。

Q8．管理組合として、最低限確認すべきポイントは何ですか？

A．

次の点は必ず確認する必要があります。

　工事や契約は総会承認が必要か

　相見積は義務付けられているか

　管理者報酬の内容と金額

　管理会社の関係業者が使われる場合の開示

　監事や第三者によるチェック体制の有無

Q9．組合員として、何に注意すればよいですか？

A．

「専門家に任せているから安心」と思い込まず、

　総会資料をよく確認する

　疑問点は質問する

　大きな金額の支出に関心を持つ

ことが重要です。

最終的な責任は管理組合にあることを忘れてはいけません。

Q10．この記事から、私たちが学ぶべきことは何ですか？

A．

朝日新聞の記事が伝えているのは、

　管理を「任せる」ことと、

　管理を「丸投げする」ことは違う