管理組合ができるマンション保険料値上げ「防衛策」
― 受け身ではなく“選択する”ための実務ポイント ―
近年、マンション総合保険の保険料は上昇傾向が続いています。
背景には、平成30年7月豪雨 や 令和元年東日本台風 などの大規模災害、修繕費の高騰、築古化、再保険コスト上昇などがあります。
しかし、
「値上げは仕方ない」で終わらせないことが重要です。
本サイトでは、管理組合が実務的に取り得る“防衛策”を整理します。
管理組合が取り得る“防衛策”
① 補償の棚卸し（守る範囲を再設計する）
✔ 水災補償の適正化
ハザードマップで浸水想定を確認
地下電気室や機械式駐車場の有無を点検
実際のリスクと補償内容が一致しているか検証
👉 「とりあえず全部付ける」から脱却する。
✔ 免責金額（自己負担額）の戦略設定
免責5万円 → 10万円や20万円へ引き上げることで保険料を抑制可能
ただし、
小規模事故が多い物件
修繕積立金に余裕がない物件
では慎重判断が必要。
✔ 重複補償の整理
専有部分保険との重複 ⇒例：個人賠償特約
無駄な特約がないかを確認。
② 事故を減らす「予防型管理」
保険料は“事故履歴”の影響を受けます。
✔ 漏水事故対策
給排水管の定期点検
バルブ・止水栓の整備
専有部改修時の事前届出徹底
✔ 水災対策
排水ポンプの点検
側溝清掃の強化
逆流防止弁の検討
✔ 外壁・屋上の予防保全
タイル打診調査
屋上防水の劣化診断
👉 「事故を減らすこと」が最大の防衛策。
③ 契約戦略の見直し
✔ 複数社相見積もり
同条件で比較し、
保険料
免責
特約内容
を精査。
✔ 代理店依存からの脱却
管理会社紹介保険のみで決めない。
✔ 契約更新タイミングの計画管理
満期直前の慌ただしい判断は不利。
④ データ管理の強化
✔ 事故履歴の一覧化
発生日
原因
保険請求額
再発防止策
これを整理して保険会社へ提示すると、交渉材料になることもあります。
⑤ 長期修繕計画との連動
保険料上昇は、
管理費
修繕積立金
に影響します。
長期修繕計画に保険料上昇リスクを織り込み、
「突発値上げで積立不足」にならない体制づくりが必要です。
⑥ 組合内合意形成の工夫
値上げは感情的対立を生みやすいテーマです。
説明時のポイント：
全国的傾向であること
災害増加という社会背景
防衛策を講じた上での判断であること
「努力した結果の値上げ」と
「何もせず値上げ」では、納得度が大きく異なります。
⑦ やってはいけない“危険な節約”
水災補償の安易な全削除
免責過大設定
建物評価額の過小申告
万一の大事故で、
修繕積立金が一気に枯渇するリスクがあります。
まとめ：防衛の本質は“主体性”
保険料上昇は外部要因が大きいものの、
管理組合ができることは確実にあります。
✔ 補償の再設計
✔ 事故予防
✔ 契約戦略
✔ データ管理
✔ 合意形成
保険は「コスト」ではなく
マンション資産価値を守る“リスク管理投資です。
《参考》
マンション保険料値上げ「防衛策」チェックリスト（○×式）
※各項目を「○＝実施済／適正」「△＝一部実施」「×＝未実施」で確認してください。
※×が多い分野が“値上げ耐性の弱点”です。
Ⅰ．補償内容の棚卸し
□ 1 現在の補償内容を理事会で説明・共有している
□ 2 建物評価額が最新の再調達価額に基づいている
□ 3 水災補償の必要性をハザードマップで確認している
□ 4 免責金額（自己負担額）を戦略的に設定している
□ 5 不要な特約が付いていないか点検した
□ 6 専有部分保険との重複を確認した
□ 7 機械式駐車場・電気室など高額設備の補償範囲を確認した
Ⅱ．事故予防（料率悪化防止）
□ 8 過去5年間の事故履歴を一覧化している
□ 9 漏水事故の原因分析を行っている
□ 10 給排水管の定期点検を実施している
□ 11 屋上防水の定期診断を実施している
□ 12 外壁タイル打診調査を計画的に実施している
□ 13 排水ポンプ・側溝清掃の定期点検を実施している
□ 14 専有部リフォーム時の届出ルールが徹底されている
Ⅲ．契約戦略
□ 15 満期の6か月以上前から検討を開始している
□ 16 複数社から同条件で相見積もりを取得した
□ 17 管理会社紹介以外の選択肢も比較した
□ 18 免責変更による保険料差を試算した
□ 19 水災補償の有無による差額を試算した
□ 20 契約期間（1年／5年）の比較検討を行った
Ⅳ．財務との連動
□ 21 保険料上昇を長期修繕計画に反映している
□ 22 保険料増額時の財源（管理費・積立金）を試算している
□ 23 小規模事故を保険請求すべきか基準を定めている
□ 24 保険請求と自費修繕の判断基準を文書化している
Ⅴ．組合内説明体制
□ 25 保険料上昇の全国的背景を説明できる資料がある
□ 26 自然災害増加の事例を共有している
（例：平成30年7月豪雨、令和元年東日本台風）
□ 27 「防衛策を講じたうえでの判断」であることを説明している
□ 28 総会で質疑応答を想定して準備している
判定目安
● ○が22以上 → 防衛体制は概ね良好
● ○が15～21 → 改善余地あり
● ○が14以下 → 早急な見直しが必要
重要ポイント
✔ 値上げをゼロにすることは難しい
✔ しかし“上げ幅を抑える努力”は可能
✔ 事故予防こそ最大の防衛策