標準管理規約に準拠すべき条文
― 平成28年改正以降で特に見直すべきポイント ―
マンション管理規約は、時代の変化や法改正に対応して見直す必要があります。
特に平成28年度版以降の標準管理規約では、
管理の透明性向上
不正防止
災害対応強化
が大きなテーマとなっており、旧規約のままではリスクが残る条文が明確になっています。
本サイトは【法制度×管理規約】に関する個別テーマの解説です。
制度や考え方の全体像は、
「マンション管理の法律と管理規約の基本と最新改正（主軸）」をご覧ください。
１．準拠すべき主要条文
以下は、実務上「準拠しているか必ず確認すべき条文」です。
（1）暴力団員の排除規定 第19条の2
【改正ポイント】
反社会的勢力の排除を明文化
専有部分の使用制限・契約解除の根拠
【実務リスク】
→ 規定がないと対応不能
→ 賃貸トラブル・売買時の問題
（2）敷地及び共用部分の管理 第21条（3～6項）
【改正ポイント】
管理責任の明確化
保存行為・管理行為の整理
【実務リスク】
→ 修繕・管理の責任所在が不明確
→ 理事会判断のブレ
（3）緊急時の保存行為・立入り 第23条（4項）
【改正ポイント】
災害・事故時の専有部分立入り
緊急対応の明文化
【実務リスク】
→ 漏水・火災時に対応できない
→ 居住者の拒否による被害拡大
（4）修繕積立金の使途明確化 第28条（1項・3項）
【改正ポイント】
修繕積立金の充当範囲の整理
敷地売却等への対応
【実務リスク】
→ 不適切支出によるトラブル
→ 組合員間の不公平
（5）役員の欠格条項 第36条の2
【改正ポイント】
不適格者の排除（反社・利益相反等）
【実務リスク】
→ 不適切な人物が役員就任
→ ガバナンス崩壊
（6）利益相反取引の防止 第37条の2
【改正ポイント】
理事の自己取引の制限
利益相反時の手続明確化
【実務リスク】
→ 修繕工事・委託契約で不正発生
→ 談合・キックバック問題
（7）監事機能の強化 第41条（5～7項）
【改正ポイント】
監事の監査権限の明確化
理事会牽制機能の強化
【実務リスク】
→ チェック機能不全
→ 不正の見逃し
（8）議決事項の整理 第54条
【改正ポイント】
災害時の応急修繕対応
借入金関連の整理
【実務リスク】
→ 決議漏れ・無効リスク
→ 緊急時の意思決定遅延
（9）収支予算の作成・変更 第58条（5・6項）
【改正ポイント】
予算変更手続の明確化
柔軟な運用
【実務リスク】
→ 予算外支出の正当性問題
→ 理事会の裁量過大
（10）帳票類の作成・保管 第64条（2・3項）
【改正ポイント】
文書保存義務の明確化
組合員の閲覧権
【実務リスク】
→ 情報開示トラブル
→ 管理不全認定リスク
２．特に重要な3大テーマ
平成28年度改正で重視されているのは次の3点です。
① コンプライアンス強化
暴力団排除
利益相反防止
役員適格性
② 災害・緊急対応力
緊急立入り
応急修繕
迅速な意思決定
③ 管理の透明性
監事機能
帳票保管
予算管理
３．管理組合チェックリスト
以下を確認してください。
□ 第19条の2（反社排除）がある
□ 第23条に緊急立入り規定がある
□ 第37条の2（利益相反）が明記されている
□ 第41条で監事権限が強化されている
□ 第64条で帳票保管が規定されている
→ 1つでも欠けていれば改正検討が必要
４．まとめ
平成28年改正以降の標準管理規約は、
👉「管理組合のリスク対策マニュアル」
ともいえる内容になっています。
特に以下は“準拠必須レベル”です。
利益相反防止
緊急対応
情報開示
役員の適格性
＊アドバイス
規約改正は「部分修正」ではなく全体整合で検討
古い規約は“見えないリスク”を抱えている
管理計画認定制度を見据えた整備が重要
《参考》
標準管理規約改正の歴史
― マンション管理の変化と制度の進化 ―
標準管理規約は、国土交通省が示すマンション管理のモデルルールであり、
区分所有法の解釈指針
管理実務の標準
裁判・行政判断の基準
として位置づけられています。
１．主な改正の流れ（全体像）
標準管理規約は、社会問題や管理トラブルを背景に段階的に改正されてきました。
年代 主なテーマ キーワード
1982年 初版制定 管理ルールの標準化
2004年 大改正 管理の適正化
2011年 実務対応強化 理事会機能
2016年 大幅改正 コンプライアンス・災害対応
2021年 柔軟化 外部専門家活用
２．各改正のポイント解説
■ 1982年（昭和57年）【初版】
【背景】
マンション普及に伴う管理トラブルの増加
【主な内容】
管理組合の基本構造
総会・理事会の仕組み
管理費・修繕積立金
👉 「管理の土台」を整備した時代
■ 2004年（平成16年）【大改正】
【背景】
管理不全マンションの増加
区分所有法改正
【主な改正】
管理組合の責任明確化
修繕積立金の適正化
長期修繕計画の重要性
👉 「管理の質」を問う時代へ
■ 2011年（平成23年）【実務強化】
【背景】
管理会社依存の問題
理事会機能の形骸化
【主な改正】
理事会の役割明確化
管理会社との関係整理
業務範囲の明文化
👉 「理事会主導の管理」へ転換
■ 2016年（平成28年）【重要改正】
【背景】
不正・談合問題
災害対応の必要性（東日本大震災）
【主な改正（最重要）】
① コンプライアンス強化
暴力団排除（第19条の2）
利益相反取引の制限（第37条の2）
役員の欠格条項（第36条の2）
② 災害・緊急対応
緊急立入り（第23条）
応急修繕の明確化
③ 監視・透明性
監事機能の強化
帳票類の保存義務
👉 現在の管理規約の“基準”はこの改正
■ 2021年（令和3年）【柔軟化・多様化】
【背景】
高齢化
管理人不足
専門家活用の必要性
【主な改正】
① 外部専門家の活用
外部管理者方式の整備
専門家理事の導入
② IT化対応
オンライン総会の容認
書面・電子手続の柔軟化
③ 管理不全対策
管理組合の機能強化
👉 「人材不足に対応する管理」へ
３．改正の流れから見える重要ポイント
標準管理規約の改正は、次の流れで進化しています。
① ルール整備の時代（～2000年代）
→ 基本構造の確立
② 管理品質の時代（2000～2015年）
→ 適正管理・責任明確化
③ リスク対策の時代（2016年～）
→ 不正・災害・透明性
④ 持続可能性の時代（2021年～）
→ 人材不足・IT化
４．実務への影響
現在の管理組合にとって重要なのは次の2点です。
■ ポイント①
👉 平成28年改正への対応は必須
未対応の場合：
利益相反リスク
災害対応不能
不正発生リスク
■ ポイント②
👉 令和3年改正は“選択対応”
外部管理者方式
IT化
→ マンションの状況に応じて導入
５．よくある問題
規約が2000年代のまま止まっている
一部改正で整合性が崩れている
最新規約とのズレを認識していない
👉 結果：見えないリスクを抱えている
６．まとめ
標準管理規約は単なるモデルではなく、
👉 時代ごとのリスク対策の集積です。
特に重要なのは：
2016年（平成28年）改正 → 必須対応
2021年（令和3年）改正 → 将来対応