北摂3市(吹田・茨木・高槻)における マンション管理計画認定制度の比較・分析
大阪府北摂エリアにおいて注目されるマンション管理計画認定制度。本記事では、吹田市・茨木市・高槻市の認定状況を比較し、その違いと背景をわかりやすく解説します。
認定件数に大きな差が生じている理由や、築年数・規模ごとの傾向、今後の普及見通しまで網羅的に分析。これから認定取得を目指す管理組合にとって、どのような準備や対策が必要か、実務に役立つ視点で整理しています。北摂エリアの最新動向を把握したい方は必見です。
1．全体概要（結論）
マンション管理センターHPの資料から整理すると、北摂エリアにおける認定状況は以下の通りです。
吹田市：圧倒的に多い（約40件以上）
茨木市：中程度（約15件前後）
高槻市：少数（5件程度）
➡ 吹田市が突出して制度活用が進んでいる一方で、
➡ 高槻市はまだ黎明期レベルという明確な差が見られます。
2．市別の認定状況
（1）吹田市 38万人：先進エリア（制度活用が進んでいる）
特徴
認定件数：42件（3市中最多）
築年数：1970年代～2020年代まで幅広い
規模：小規模（9戸）～大規模（400戸超）まで多様
分析ポイント
新旧マンション双方で認定取得が進んでいる
特に2000年前後以降のマンションが多い
大規模団地型マンション（300戸超）も複数認定
👉 評価
管理意識が高い管理組合が多い
管理会社・専門家の関与が進んでいる
行政の制度周知が機能している可能性が高い
（2）茨木市 28万人：中間層（これから伸びる段階）
特徴
認定件数：17件
築年数：1970年代～2020年代
規模：比較的中規模中心（50～200戸）
分析ポイント
新築・築浅（2020年代）の認定が目立つ
一方で旧耐震クラスの認定は限定的
吹田市ほどの広がりはない
👉 評価
制度は浸透し始めているが「一部先行組」に留まる
デベロッパー主導の新築認定が多い可能性
既存マンションの巻き込みが課題
（3）高槻市 34万人：初期段階（制度未浸透）
特徴
認定件数：6件
築年数：1970年代～2010年代
規模：比較的バラつきあり
分析ポイント
認定件数が極めて少ない
大規模団地（例：下田部住宅）も一部認定
しかし全体として広がりが見られない
👉 評価
制度認知が不足している可能性
管理組合側の情報不足・動機不足
行政の後押しが弱い可能性
3．3市比較（重要ポイント）
①認定件数の格差
市 認定数 評価
吹田市 非常に多い ★★★★★
茨木市 中程度 ★★★☆☆
高槻市 少ない ★☆☆☆☆
➡ 最大の差は「制度浸透度」
②マンションタイプの違い
吹田：大規模・中規模・小規模すべて網羅
茨木：中規模中心
高槻：バラつきあるが母数が少ない
➡ 吹田は「全方位型」、他市は「偏りあり」
③築年帯の傾向
吹田：旧耐震～築浅まで幅広い
茨木：比較的新しい物件が多い
高槻：古い物件中心だが件数少
➡ 既存ストックの活用度に差
4．なぜ差が生まれているのか（考察）
要因①：行政の推進力
吹田市は制度周知・支援が進んでいる可能性
高槻市は制度の認知がまだ低い
要因②：マンションストックの質
吹田市：千里ニュータウンなど大規模ストックあり
管理意識の高い団地が多い
要因③：管理会社・専門家の関与
吹田市は管理士・コンサルの関与が進んでいる可能性
茨木・高槻は個別対応に留まる
5．今後の動向予測
吹田市
→ 今後も増加（成熟フェーズ）
→ 未認定マンションへの横展開が進む
茨木市
→ 今後拡大（成長フェーズ）
→ 既存マンションの巻き込みが鍵
高槻市
→ これから本格化（導入フェーズ）
→ 行政・専門家の介入で一気に伸びる可能性あり
6．管理組合への実務的示唆
✔ 吹田市の事例から学ぶべき点
大規模・旧耐震でも認定は可能
継続的な管理体制が重要
✔ 茨木・高槻の管理組合が取るべき行動
早期に情報収集（出遅れ防止）
長期修繕計画・積立金の見直し
専門家活用（管理士・コンサル）
7．まとめ
北摂3市の比較から見える本質は、
👉 「制度の差」ではなく「運用の差」
吹田市：実務レベルで定着
茨木市：一部先行
高槻市：これから
つまり、
どの地域でも取り組めば認定は可能であり、差は“行動の差”に過ぎません。
▼ 北摂3市の認定状況 1
▼ 北摂3市の認定状況 2
《参考》
管理計画認定制度対応チェックリスト（○×式）
① 管理体制（ガバナンス）
項目 チェック
管理者（理事長等）が適切に選任されている □
理事会が定期的（年1回以上）に開催されている □
総会が年1回以上開催されている □
管理規約が整備され、最新状態である □
標準管理規約に準拠した内容となっている □
② 会計・財務管理
項目 チェック
管理費・修繕積立金の区分経理がされている □
修繕積立金が適正水準にある □
滞納額が著しく多くない（目安：全体の1割未満） □
会計報告が総会で適切に承認されている □
監査が実施されている □
③ 長期修繕計画
項目 チェック
長期修繕計画（30年以上）が作成されている □
計画が定期的（5年以内）に見直されている □
修繕積立金と計画の整合が取れている □
将来の資金不足が発生しない設計になっている □
④ 建物・設備の維持管理
項目 チェック
定期点検（消防・エレベーター等）が実施されている □
修繕履歴が適切に記録・保管されている □
大規模修繕工事が計画的に実施されている □
劣化状況の把握（診断等）が行われている □
⑤ 書類管理・情報開示
項目 チェック
総会議事録・理事会議事録が保管されている □
管理規約・使用細則が保管・共有されている □
区分所有者への情報開示が適切に行われている □
管理に関する重要書類が整理されている □
⑥ 居住者対応・コミュニティ
項目 チェック
居住者名簿が適切に管理されている □
防災体制（備蓄・マニュアル等）が整備されている □
トラブル対応ルール（騒音・ペット等）が明確 □
管理組合活動への参加が一定程度ある □
判定の目安
◎（20項目以上○）：認定取得の可能性が高い
○（15～19項目）：一部改善で認定可能
△（10～14項目）：重点的な見直しが必要
×（9項目以下）：抜本的な改善が必要
＊実務アドバイス
吹田市の事例から見ても、
「長期修繕計画＋財務健全性」が最重要ポイント
茨木・高槻では、
“まず現状把握”が遅れているケースが多い
すぐにやるべき3ステップ
① チェックリストで現状診断
② 不足項目の洗い出し
③ 専門家（マンション管理士等）へ相談