土地を無償で借りています。

16-1　「土地を無償で借りています。」

土地を無償で借りている場合に課税される税金を、「借地権の認定課税」と言います。

つまり、

土地を無償で借りている場合、

借主は貸主から借地権を得ているとして、

税金を支払う必要が出てきます。

借地権の認定課税を避けたい場合は、

借主は土地価格の6％の地代を貸主に支払う方法があります。

それでは、社長が個人資産の土地を会社に貸す場合はどうでしょう？

たいていは、地代を支払っています。

でも、無償の会社さんも、多いです。

お勧めは、

「土地の無償返還に関する届出書(昭和55年)」を税務署に提出します。

将来貸主に土地を無償で返還することの意思表示を行い、地代を支払わなくとも「借地権の認定課税」を受けないことになります。

○「土地の無償返還に関する届出書」の留意する事項。

①個人同士では使えません。

貸主と借主のどちらか一方、もしくは両方が法人である必要があります。

なお、

個人同士の賃貸借契約の場合は「使用貸借通達」で借地権の認定課税を避けることができます。

②「土地の無償返還に関する届出書」は4通作成する必要があります。

貸主、借主で1通ずつ保管。

貸主の所轄税務署に2通提出。

(貸主の所轄税務署に2通提出すると、そのうち1通は借主の所轄税務署に送られます。)

③賃貸借契約書に「土地の使用後は無償で返す」と記載します。

(土地を無償で返すことが明記されていないと無効となります。)

④例えば、相続の際に土地に小規模宅地等の特例を適用させたい場合は、

地代を無償とせず、

地代として固定資産税の2倍から3倍程度の地代を設定します。。

前述したように、地代が無償の場合、借地権の認定課税を避けることができますが、

相続の際に土地に小規模宅地等の特例を適用できなくなります。

小規模宅地等の特例とは、土地の評価額を最大80％減額できますが、地代が無償だと小規模宅地等の特例を適用することができません。

○「土地の無償返還に関する届出書」の期限

提出期限は、「定められた後遅滞なく」とあるだけです。

確定申告書の提出期限までに提出と考えます。

○相続税評価。

「土地の無償返還に関する届出書」を提出すると、借地権の評価額は0円とされています。

そのため、貸宅地として自用地評価額の80％で評価します。

同族法人に土地を貸し、「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合は、

土地所有者も同族法人を通じて土地を自由に使用できます。

土地所有者と同族法人の株主が同一の場合は、

同族法人の純資産価額の計算上、借地権として自用地評価額の20％を算入します。

つまり、貸主である個人で自用地評価額の①80％（貸宅地評価）、

借主である同族法人で自用地評価額の②20％（借地権評価）

①＋②合計100％の評価となります。

○土地所有者と同族法人の株主が異なる場合は、同族法人の評価に借地権評価額を加算する必要がありません。

〈例〉

故人が同族法人の株主で、土地所有者が配偶者

の場合、

土地所有者と同族法人の株主が異なりますので、

同族法人の評価の際に借地権評価額を加算しません。

借地権評価額を加算する必要がないのに加算してしまったら、亡くなってから5年10ヵ月以内に「更正の請求」して下さい。

「相続税還付」を受けます。

ご一考願います。