不動産事業の主要3ルート

一応、不動産業(仲介以外)の手段として何があるかを、

日本の場合に当てはめて揃え直してみるとこんな感じ。

(１)：不動産投資法人(REIT)

→ 信託上場なのでほとんどの場合は適用を受けられない。大手の資金調達に使われるので一般企業は関係ない。しかもほとんどの場合は金融機関(銀行など)を経由する必要があり国政に関わる政治家にでもならない限りは日本では最も浮世離れしている仕組みと言える。

(２)：不動産賃貸業

→ 大抵はこっちになる。以前、メリルリンチ出身の知り合いが「日本の場合金融と不動産業の違いが分からない」とコメントしていたのはこのためかなと。確かに不動産投資法人があるため外国人からしたら意味が不明である。

(税理士と公認会計士何が違うの？ならまだわかるが行政書士と司法書士やFPと税理士とでは一般市民には理解し難いのとよく似てる･･･勿論税理士は税務申告ができるというのは明白なのだが)

不動産投資とは不動産賃貸業が主なので、特にわかりにくいが不動産投資と言うと転売で儲けたりすることもあるだろう？

と、考えられるなら最早それは宅建業の範疇でいいじゃんと突っ込みたくなるのは僕だけだろうか。益々不動産投資法人の意味が不明である。それ、要るのか？という。

冗談はさておき株式で集めたお金で自己賃貸すれば不動産賃貸業である。しかし、言葉の意味だけ拾うならそれも立派な不動産投資業なのでやはりややこしい。

尚物件を購入したり売却したりすること自体は何ら変哲もない自己取引なため制限はしようがないが、一応不特定多数に対し継続反復して販売する･･･例えば分譲などがそれにあたるのだがそれには宅建免許がいる。

がしかし元々が大地主とかで個別的に見れば個々の相対取引にすぎなくとも全体で見れば事業的規模に該当するなどでやはり本来であれば宅建業免許がいるんだろうが大抵は取得していない。(著者の勝手な経験則)

その背景として大体その地主さんもかつての相続資産を積み上げてきたわけで、昔から賃貸業を生業にしてきたような所謂大家さんにそんなこと言っても通じないので、ほとんどの場合は間に宅建業者が入って仲介してるからいいか、みたいになってないか？と思われる節がある。

民泊なんかに手を出して初めて(不動産の)営業活動に許可が要るのか？と認知しているケースをよく見かける。

要するにまだ制度化や仕組み化がなされていないのとそもそも宅建業免許が敷居が高すぎて売買仲介でもやってアグレッシブに分譲開発でもやらない限り取っても意味が無いので取らないのでしょう。

現物出資を受けて法人化した物件を賃貸する場合も不動産賃貸業になる。不動産投資法人ではない。ちなみに分譲する場合は宅建業にあたるので注意が必要。

(３)：サブリースや施設業

貸教室やスタジオなんかもこれに分類される。

尚最も規模を求められる事業モデルになる。

高単価を狙えることはほとんどなく、損益分岐販売点数が高くなりがちなため薄利多売方式になるのでウォークイン含めて集客スキルが問われる。

以前は珍しい業態だったのと不動産自体の敷居が高めだったため、普及する前(2007より前とか)は結構重宝されたが今は不動産の稼働率問題に対峙すべく業界の努力(圧力)の甲斐もあってとんでもない熾烈な戦いが繰り広げられある意味で参入障壁は高い。

要は以前は最低資本でも始められたため当時珍しかった不動産起業家と呼ばれるような層にウケが良かったというか、かくいう著者もその1人だったわけですが

今となっては競争が激しいため必然的にまとまった資本がないときつい。なお過疎地でやっても同じで集客が難しいと難航しがちなのでどこでやろうと資本はかなり要る。し、需要が掴めないと厳しい戦いが続くので一見容易に見えるこのビジネスだが今となっては(１)の不動産投資法人並に高難易度と言っても過言ではない。

この業態で上手くいったらREITでも立ち上げた方がいいんじゃないかと言うくらい狭き門になってしまった。

これと似た業態では民泊や駐車場なんかもサブリースなら同じ特徴が生まれる。たとえば駐車場なんかは割と日本中ごった返しているので今更感がやばい。(開発側は儲かるかもしれないが)

いずれの場合もポイントは三つ。

①作るのは簡単でも維持経費がとんでもない額になりがちなので資本は用意すべし。

②数量取れるかどうかが成否の分かれ目なので余程メディア力に自信がない限りは手を出さないこと。勿論採算ラインを下げるには面積も相当要る。とにかく数量と広さ。

③管理物件としてできるならそれに越したことはない。

③は利益は少ないものの採算が難しい段階では大きくリスクオフできるのでオーナーさんの活用案件として提示出来てかつオーナーさんが物好きでチャレンジしてくれたらそれほど良いことは無い。

ただしその場合も何件か扱わないとすぐにキャッシュが枯渇するので最初から何軒も展開するイメージで商品パッケージにして分かりやすくしておくなど営業スキルが必須なのと専門知識が要るので宅建士が1人はいないと話にならないのがネック。

これもメディア力が要になる。